이 기사는 2023년 07월 03일 11:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

법무법인 화우는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태가 발발한 후 그 누구보다도 발 빠르게 움직였다. 미국이 금리 인상기에 접어들자 자문 수요가 늘어날 것이라 판단했다. 건설그룹과 금융그룹, 자문그룹 소속의 전문 변호사들을 한데 모아 '기업위기대응팀'을 신설하게 된 배경이다.

기업위기대응팀은 다른 대형 로펌들보다 3개월여 앞서 출범했다는 점에서 의미가 크다. 이른 시점에 시장에 등장한 만큼 건설업을 비롯해 회생, 파산까지 다양한 분양에서 자문 프랙티스를 쌓았다. 지금은 자문의 범주를 공적인 영역까지 확대한 상태다.

◇빠른 안착 기업위기대응팀, 법률자문 수요 확보

박영우 변호사(연수원 32기·사진)는 기업위기대응팀의 최중심에 있는 인물이다. 기업위기대응팀의 출범에 앞서 전반적인 과정을 조율해왔다. 출범 이후에는 소속 변호사간에 유기적인 협업이 가능하도록 기업위기대응팀의 팀장 역할을 톡톡히 해냈다.

그의 노력 덕분에 기업위기대응팀은 빠르게 시장에 안착했다. 실제 지난해 '부실 PF 사업장에서의 시공사의 대응', '부실 PF 사업장에서의 대주의 대응' 등을 주제로 개최한 세미나는 수많은 금융기관과 시공사, 시행사들의 관심을 이끌어냈다.

기업위기대응팀의 발 빨랐던 행보는 자문 수요로 이어졌다. 금융기관이 대출 혹은 채권형태로 보유한 개별사업장들의 리스크를 사전에 검토해주는 자문을 수행했다. 대출 약정서가 대출금 회수나 리파이낸싱에 적절하게 작성돼 있는지, 사업장의 담보여력은 충분하지 등을 살펴보는 업무였다.

시공사들의 자문 수요도 상당했다. 다수의 시공사는 부동산 PF로 사업주체인 조합, 시행사 등의 자금 여력이 악화된 상황에 원자재값 인상이라는 겹악재를 겪고 있다. 이에 공사비 증액이나 책임준공과 관련된 자문 수요가 늘어나는 추세다.

박 변호사는 "상당수의 시공사들로부터 공사비 증액과 관련된 문의를 받았다"며 "공사비에 대한 배제특약으로 인해 증액하는 게 원칙적으로 힘들지만 외부 요인으로 인한 리스크를 시공사가 모두 짊어지기에는 무리가 있어 협의 등의 방식으로 해결하고 있다"고 설명했다.

이어 그는 "PF사업 관계자들이 서로 일정부분 양보할 경우 부실채권(NPL) 매각 등을 통해 엑시트하는 게 가능하다"면서도 "이에 반해 시공사는 책임준공 의무를 이행하지 않을 경우 시행사 등의 대출 원리금을 채무 인수할 수도 있어 현업에서 시공사들의 부담이 가장 높다고 본다"고 덧붙였다.

최근에는 정부의 정책에 부응해 자문 범주를 공적인 영역까지 확대했다. 한국자산관리공사(캠코)가 주관한 1조원 규모의 'PF 사업장 정상화 지원 펀드'에 대한 법률 자문을 맡은 게 대표적이다. 현재는 펀드를 운용할 자산운용사 5곳을 선정하고 신속히 가동하기 위해 매진하고 있다.

◇인수금융 금리 하락 필요, 인프라 투자 확대 추세

고금리가 불러온 부동산 PF 사태는 제도적인 해결책이 마련되는 추세이지만 대체투자 시장의 사정은 다르다. 연초 대비 조금씩 매물이 출회되고 있음에도 우려가 상존한다. 대부분의 매물이 저금리에 대출을 받아 사들였던 오피스 빌딩이나 만기 청산을 앞둔 펀드가 담고 있던 자산들이기 때문이다.

박 변호사도 현 시장 상황에 공감했다. 그는 "인수금융을 마련하기 위해 8%대에 육박하는 금리를 감내해야 하다 보니 투자 공급 및 수요가 제한적일 수밖에 없다"며 "최근 참여했던 '콘코디어빌딩'과 '롯데마트 송파점' 등에서 성공적인 거래 종결이 이뤄졌지만 시장 활성화를 위해서는 보다 금리가 낮아져야 한다"고 전했다.

콘코디어빌딩은 과거 금호아시아나그룹의 사옥으로 사용됐던 곳이다. DWS자산운용이 2018년 금호아시아나그룹으로부터 4180억원에 매입하며 지금의 이름으로 바꿨다. 지하 8층~지상 29층 규모 오피스로 연면적 규모는 6만695㎡다.

그간 인수자를 찾는데 난항을 겪었으나 마스턴투자운용이 공제회, 대형 보험사 중심으로 기관투자자들을 꾸려 지난 4월 매입 절차를 마쳤다. 최종 인수가격은 6800억원 안팎으로 알려졌다. 박 변호사는 인수 과정에서 대출약정에 대한 자문을 제공했다.

'문정프라자'라는 이름이 더 친숙한 롯데마트 송파점 딜에서는 시행사 동훈을 대리해 인수자문을 맡았다. 원매자인 KT자산운용이 지난해 말부터 매각절차에 들어갔던 상업시설이다. 지하 6층~지상 3층, 연면적 7만4577㎡ 규모로 거래가격은 2850억원에 형성됐다.

사정이 이렇다 보니 인프라에 투자하는 수요도 확대되고 있다. 인프라의 경우 일반적으로 10년 이상의 투자기간이 요구된다. 장기 프로젝트인 만큼 오피스, 상업시설 등에 투자하는 경우보다 수익성은 낮다. 반면 금리에 대한 민감도가 낮은 데다 안정적이라는 장점이 존재한다.

박 변호사는 "누적된 투자 대기자금을 활용해 인프라 사업에 투자하는 사례가 늘어나는 추세"라며 "최근에도 탄자니아 도로사업 등에 자문을 제공하고 있다"며 "화우 내에도 인프라 전문 변호사를 통해 경쟁성을 높이려는 노력을 병행 중"이라고 부연했다.