이 기사는 2023년 11월 08일 13시22분 thebell에 표출된 기사입니다

KB부동산신탁이 서울 홍익대 인근 좋은사람들 빌딩의 리파이낸싱을 끝냈다. 대주단은 저축은행에서 시중은행으로 바뀌었고, 트렌치도 기존 두 개에서 하나로 변경됐다. 해당 빌딩의 주요 투자자는 증권사들로 특정금전신탁으로 담았다.

8일 금융투자업계에 따르면 KB부동산신탁은 최근 홍대 좋은사람들 빌딩 관련 대출 리파이낸싱을 마무리했다. 리파이낸싱 대상은 앞서 2020년 빌딩을 인수했을 때 일으킨 대출 945억원이다.

대출은 선순위 720억과 중순위 225억원 등으로 구성돼 있었다. 선순위는 KDB산업은행, 삼성화재로 금리는 2.5%로 책정됐다. 중순위는 유진저축은행, 하나캐피탈, SBI저축은행, 대신저축은행, 유안타저축은행 등으로 금리는 4.2%였다. 이후 만기가 도래하면서 리파이낸싱이 이뤄졌다.

리파이낸싱을 통해 기존 두 개였던 트렌치는 선순위 하나로 변경됐다. 대주단은 우리은행과 신한은행이 나섰다. 우리은행이 480억원, 신한은행이 465억원을 각각 책임졌다. 금리는 은행별로 상이하게 책정됐다. 우리은행의 경우 대출약정서 상 'CD금리 91물 + 0.95%'의 변동금리를 택했다. 단 양사간 이자율스왑계약을 맺으면서 실질적으론 5.03%의 고정금리로 이자비용을 인식하고 있다. 신한은행 대출 이자율은 5.28% 수준이다.

이번 리파이낸싱을 통해 금리가 상승하면서 이자비용이 늘어날 전망이다. 연간 이자비용은 기존 27억원에서 48억원으로 20억원 가량 불어났다.

앞서 KB부동산신탁은 2020년 리츠 비히클로 좋은사람들 빌딩을 인수했다. 매매가격은 1200억원 중반대 수준이다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 395억원, 론(loan) 945억원으로 구성했다. 에쿼티는 증권사들이 대거 참여했다. 특정금전신탁 형태로 한화투자증권, KB증권, 유진투자증권 등이 투자했다. 모두 비상장 공모에 참여하는 형태로 지분을 취득했다.

비상장 공모의 경우 주가 변동성이 없다. 안정적인 배당에 투자자들이 관심을 갖는 형태다. 변동성에 베팅하는 상장리츠와 차이나 가는 대목이다. 비상장 공모를 통해 투자를 하더라도 주식이기 때문에 투자자들은 비상장으로 거래가 가능하다는 이점도 있다. 판매사는 한화투자증권과 KB증권이었다.

좋은사람들 빌딩은 연면적 1만4014㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 건립됐다. 특히 카카오프렌즈 플래그십스토어가 입점해 있다. 카카오프렌즈 전국 매장 중 매출 기준 1위인 것으로 전해진다. 연간 임대료는 70억원 정도 된다.

투자자들로선 시간을 벌 수 있게 됐다. 사실 올해 초 매각 주관사를 선정하고 매각에 나서기도 했지만, 마땅한 결과물을 만들어내지 못했다. 추후 시장 상황을 고려해 다시 매각에 나설 것으로 예상된다. 단 이자비용이 늘어난 만큼 증권사로 이뤄진 에쿼티 투자자에게 돌아가는 배당 재원의 축소는 불가피할 것으로 보인다.