이 기사는 2023년 11월 10일 11시12분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 홈플러스전주효자점 차입금에 대한 리파이낸싱 작업에 착수했다. 리테일 부동산에 대한 투심이 회복되지 않은데다 연말 특수성이란 계절적 요인까지 겹쳐 리파이낸싱이 원활히 진행될 지는 불투명해 보인다.

10일 관련업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 '이지스코어리테일부동산투자신탁126호'를 통해 보유하고 있는 전북 전주 홈플러스 전주효자점의 차입금 1025억원에 대한 리파이낸싱 작업에 착수했다.

리파이낸싱 대상 대출은 삼성생명으로부터 조달한 선순위 825억원과 NH농협은행으로부터 조달한 중순위 200억원이다. 금리는 각각 7.0%와 8.5%이고 만기일은 오는 12월 26일이다. 두 대출의 만기는 당초 지난 6월 도래할 예정이었으나 차주 요청으로 대출 만기가 6개월 연장된 상태다.

기초자산인 홈플러스 전주효자점은 전북 전주 완산구 효자동 1가 431-5 일원 9730㎡에 자리한다. 지하 3층~지상 6층, 연면적 4만7617.87㎡ 규모로 조성됐다. 사용승인일은 2011년 7월 7일이고 건폐율은 74.06%, 용적율은 101.56%다.

임차인은 홈플러스 단일 테넌트로 구성됐다. 임대기간은 2031년 8월 6일까지이고 계약 당시 연간 임대료는 87억2200만원이다. 임대료는 소비자물가지수(CPI)에 연동해 인상되는 구조다.

이지스자산운용은 2017년 기초자산을 매입할 당시 총 1877억원을 투입했다. 매매대금으로 1700억원, 매입관련 부대비용 및 예비비로 177억원을 책정했다. 투자금액 1877억원 중 667억원은 공모를 통해 조달했고 135억원은 임대보증금을 활용했다. 부동산 담보대출 1075억원 중 선순위 825억원은 삼성생명보험이, 후순위 250억원은 한화자산운용이 설정한 사모펀드가 제공했다.

매입 당시 금리는 선순위가 연 3.1%, 후순위가 연 4.7%로 책정됐다. 만기는 대출 실행일로부터 3년 후인 2020년 6월이었다. 이지스자산운용은 펀드 만기를 대출 만기에 맞춰 설정해 리파이낸싱을 추진하지 않고 자산 매각을 통해 엑시트할 계획이었다.

문제는 코로나19였다. 전염병 확산으로 인해 리테일 시장이 침체되면서 상업용 리테일 부동산에 대한 수요가 급감하면서 첫번째 매각이 불발됐다. 이에 이지스자산운용은 펀드 만기를 3년 연장하고 첫번째 리파이낸싱을 단행했다.

하지만 이지스자산운용은 두번째 만기인 2023년 6월까지 기초자산 원매자를 찾지 못했다. 결국 펀드 만기를 2028년 6월까지로 5년 연장하고 대출 만기를 6개월 연장해 현재의 차입구조를 만들었다. 이에 따라 대출금리 수준은 설정 당시 대비 두배 이상 높은 수준으로 치솟았다.

이자비용 상승으로 인해 펀드 수익률도 감소하는 추세다. 6월말 기준 최근 1년 수익률은 5.25%로 최근 3년 평균(8.38%)이나 5년 평균(9.01%)를 3%포인트 이상 밑돌았다.

수익률 제고를 위해서는 리파이낸싱을 통해 이자비용을 줄여야 하는 상황이지만 이마저도 쉽지는 않은 형국이다. 리테일 부동산에 대한 수요가 여전히 코로나19 이전 수준으로는 회복되지 않았기 때문이다. 또 금융기관들이 북클로징을 준비해야 하는 연말이 도래했다는 점도 리파이낸싱 난이도를 높이는 요인이다.

부동산업계 관계자는 "최근 지방 리테일 부동산 리파이낸싱의 경우 후순위 대주단이 두자릿수 금리를 요구하는 사례도 있다"며 "현재 수준의 금리를 유지하기만 해도 선방했다고 볼 수 있다"고 설명했다.