이 기사는 2023년 11월 13일 15:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

머스트개발이 인천 영종도 골든테라시티(옛 미단시티) 공동주택용지 매입을 위한 브릿지론 조달에 성공했다. 경산국제학교개발원이 개발을 추진했지만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 실패하면서 공매로 출회됐던 사업지다. 머스트개발은 내년 3분기 중으로 본PF를 실행할 계획이다.

13일 관련업계에 따르면 머스트개발은 최근 인천광역시 중구 운북동 1278-1·2·11·12 토지 8만9358.4㎡ 매입을 위한 브릿지론을 조달했다. 주관사는 메리츠증권이고 총 조달금액은 1150억원이다.

자금조달 구조는 동순위 트렌치 2개로 구성됐다. 트렌치 A-1 690억원, 트렌치 A-2 460억원 대출약정을 제공했다. 대출 만기는 실행일로부터 12개월이며 이자는 6개월마다 1회차 선급, 2회차는 후급 방식으로 지급된다. 대주단으로는 주관사인 메리츠증권과 함께 메리츠화재가 참여했다.

매입 대상 토지는 인천도시공사가 추진하고 있는 골든테라시티 사업의 공동주택용지 1·2블록(BL)이다. 2003년 경제자유구역 지정 고시를 받은 골든테라시티는 인천 중구 운북동 일원 약 271만㎡ 부지를 개발하는 사업이다. 과거 관광산업단지 중심의 미단시티라는 명칭으로 개발이 추진됐으나 주거단지 중심의 골든테라시티로 사업명이 변경됐다. 사업지 명칭이 변경되면서 수용 가능 인원도 약 1만5000명에서 2만5000명으로 증가했다.

이번에 거래되는 토지는 지난해 12월 주택건설사업계획승인고시를 기획득한 사업지다. 연면적 24만6146㎡, 지하 2층~지상 최고 45층, 8개동, 1360가구 규모로 공동주택과 부대복리시설, 근린생활시설 등이 조성될 예정이다.

머스트개발은 내년 3분기 중으로 본PF를 일으킬 계획이다. 이미 주택건설사업계획승인을 받은 사업지인 만큼 인허가 리스크 없이 무난한 사업 추진이 기대된다.

머스트개발 관계자는 "부지가 위치한 영종도는 인천 내에서도 대규모 개발이 가능한 몇 안되는 사업지"라며 "서울 지하철 9호선 연장과 GTX 등 개발호재도 풍부해 안정적인 사업 진행이 기대된다"고 덧붙였다.

머스트개발은 이번 사업지를 우여곡절 끝에 품에 안게 됐다. 이번에 브릿지론 조달에 성공한 부지는 당초 경산국제학교개발원이 개발을 추진하던 곳이다. 하지만 부동산 PF 시장 경색으로 인해 자금 조달에 난항을 겪으면서 최종적으로는 사업지가 공매로 출회됐다.

공매 진행도 순탄치 않았다. 기존 사업자는 감정평가액으로 2378억원을 산정받은 뒤 지난 4월부터 5월까지 17회차에 걸쳐 공매를 진행했지만 새 주인을 찾지 못했다. 이로 인해 최저입찰가는 2378억원에서 1722억원으로 추락했다. 최저입찰가는 5월부터 6월까지 진행된 8차례 입찰에서도 새주인을 찾지 못하며 1510억원으로 하락했다. 사업지는 7월부터 8월까지 진행된 16차례 입찰에서도 원매자를 구하지 못했고 결국 마지막 최저입찰가인 1234억원 수준에서 머스트개발이 수의계약 방식으로 토지를 매입하게 됐다.

토지가 감정평가액의 절반도 안되는 수준에서 새 주인을 찾으면서 기존 대주단 대부분은 손실이 불가피한 상황이다. 앞서 경산국제학교개발원은 총 1700억원의 브릿지론을 조달한 바 있다. 이 가운데 선순위로 메리츠증권과 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 1100억원을 투입했다. 이번 토지 매각대금을 고려하면 선순위 투자자의 경우 대출원금은 전액 회수할 수 있을 것으로 보인다.

문제는 중순위와 후순위 투자자다. 400억원이 투입된 중순위 대주단은 신한캐피탈과 KB저축은행, 대신저축은행, 솔브레인저축은행, 애큐온저축은행, HB저축은행, 상상인플러스저축은행 등으로 구성됐다. 후순위 대주단에는 상상인저축은행과 상상인플러스저축은행, 신한캐피탈이 참여해 총 200억원의 대출을 제공했다. 트렌치D로는 DL이 180억원을 투입했다. 이들이 제공한 대출은 극히 일부만 회수되거나 전액 손실이 불가피한 상황이다.