이 기사는 2024년 09월 02일 15시48분 thebell에 표출된 기사입니다

행정공제회가 지난달 1500억원 규모로 조성한 블라인드펀드의 첫 투자 물건이 윤곽을 드러냈다. 행정공제회는 서울과 판교 소재 오피스 우선주에 투자하기 위해 코람코자산신탁을 운용사로 선정한 바 있다.

잠실 삼성SDS타워와 역삼 하나금융강남사옥의 우선주 성격 수익증권을 약 200억원씩 취득했다. 나머지 1100억원에 대한 투자도 이어나갈 예정이다. 증권사 등이 셀다운한 물량이나 현재 거래 종결 예정인 자산들을 적극 검토한다는 방침을 세웠다.

◇서울·판교 오피스 재간접투자, 지난달 펀드 설정

2일 상업용부동산업계에 따르면 행정공제회가 코람코오피스우선주제1호리츠를 통해 첫 우선주 투자를 집행을 마쳤다. 초기 투자 규모는 약 400억원으로 총 2개 오피스의 우선주를 사들였다.

먼저 강남업무지구(GBD) 확장권역에 속하는 삼성SDS타워에 투자했다. KB자산운용이 설정한 KB와이즈스타일반사모부동산투자신탁제22호의 제1종 수익증권 7.48%를 인수했다. 투자금액은 198억원이다.

삼성SDS타워는 잠실역 인근에 위치한다. 연면적 9만9536.9㎡(3만110평)으로 지상 30층~지하 7층 규모다. 향후 10년간 삼성SDS가 전체 오피스를 임차하기로 한 우량 자산이다. 당시 KB증권의 우선주 투자 및 총액인수로 딜을 마무리했다.

다음으로 GBD 하나금융강남사옥 지분증권을 취득했다. 하나자산신탁이 하나오피스리츠를 통해 지난주 클로징한 물건이다. 제1종 우선주 17.24%, 제2종 우선주 23.29%를 확보했다. 매입금액은 각각 127억원, 68억원이다.

하나금융강남사옥은 강남역과 역삼역 사이에 자리잡고 있다. 연면적 2만4529.68㎡(7420평)다. 지하 6층~지상 20층 규모다. 하나금융그룹의 유일한 강남사옥으로 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁이 함께 쓰고 있다.

◇투자기간 10년, 6%대 수익률 목표

앞서 행정공제회는 지난달 말 코람코오피스우선주제1호리츠에 1500억원 납입을 마쳤다. 코람코오피스우선주제1호리츠는 국내 실물 오피스를 기초자산으로 하는 리츠 또는 펀드에서 발행한 수익증권에 재간접 투자한다는 목표를 세웠다. 나머지 1100억원에 대한 투자도 이어갈 예정이다.

셀다운 물량과 거래 예정 물건을 모두 검토한다. 삼성SDS타워의 경우가 지난해 말 클로징 된 자산에 속한다. 이 외에도 증권사가 총액인수한 뒤 미매각된 물량에 투자해 수익을 창출하기로 했다.

하나금융강남사옥은 행정공제회가 이번에 우선주 투자를 결정하면서 거래가 종결된 사례다. 최근 거래 진행 중인 오피스들에 대한 투자를 적극 검토할 것으로 보인다. 우량 물건으로는 더에셋, 돈의문디타워 등이 투자자를 찾고 있다.

코람코오피스우선주제1호리츠는 투자 가이드라인을 수립했다. 서울과 분당판교 소재 연면적 1만평 이상 오피스의 우선주를 사기로 했다. 단 GBD 오피스는 연면적 5000평 이상일 경우엔 투자 물건에 포함시키기로 했다.

투자 기간은 10년으로 설정했다. 그동안 회수되는 원본에 한해 재투자를 할 방침이다. 배당률 및 예상수익률 등을 보고 투자금 증액도 검토할 계획이다.

연평균 6%대 배당률을 목표로 한다. 매각차익을 포함한 목표수익률은 11%대 초반으로 설정했다. 매년 4월과 10월을 기준으로 연 2회 배당금을 지급하기로 했다.