2019.07.24(수)

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[디벨로퍼 열전]이제이건설, 지속성장 가능할까개발부지 1500억→610억 감소 , 현금성 자산 320억…꾸준한 토지확보 관건

이명관 기자공개 2019-06-21 13:34:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 06월 20일 13:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이제이건설이 8년 만에 프로젝트를 재개하며 부활을 알렸다. 외형은 4000억원대로 급성장했다. 다만 이 같은 성장세가 이어질지 여부는 미지수다. 보유 개발 부지가 줄고 있기 때문이다. 현재 진행 중인 프로젝트를 이을 후속 개발사업과 더불어 꾸준히 개발부지를 확보해야 지속 성장이 가능할 전망이다.

이제이건설은 2000년대 들어 꾸준히 주택공급을 하며 성장세를 이어온 부동산 디벨로퍼다. 오산 지역에서 주로 사업을 벌였다. 2005년부터 2007년까지 오산지역에만 공급한 아파트 공급규모는 2000여 가구에 이른다. 이들 주택사업이 매출로 잡히면서 2009년 이제이건설의 외형은 700억원대까지 불어났다.

하지만 이제이건설의 부지 확보에 어려움을 겪으면서 개발 사업을 이어가지 못했다. 2009년 준공된 '오산 원동 현대힐스테이트'를 끝으로 2014년까지 후속 사업이 없었다. 이 기간 이제이건설의 매출은 1억원 아래로 떨어졌다. 사실상 매출이 전혀 없던 것이나 다름없다.

부동산 디벨로퍼에겐 땅이 핵심이다. 우선 땅을 매입해 개발을 한다. 개발을 통해 거둬들인 이익으로 다시 새로운 부지를 매입할 자금을 확보한다. 이 같은 선순환이 이뤄지기 위해선 단연 사업성이 우수한 땅을 확보하는 게 관건이다.

이제이건설은 2015년 다시 부지를 확보하며 8년여 만에 다시 프로젝트를 재개했다. 앞서 진행한 사업과 달리 이번엔 2000가구를 상회하는 대형 프로젝트였다. 이를 통해 이제이건설은 예년 수준을 훨씬 뛰어넘는 성장세를 보였다. 매출은 2015년 1000억원을 넘어섰고, 2016년엔 2000억원, 2017년엔 4000억원을 돌파했다.

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이제이건설의 부활을 이끈 것은 이번에도 오산지역이었다. 사실상 이제이건설은 오산에서만 사업을 벌이고 있는 셈이다. 문제는 이제이건설이 보유한 개발 부지가 줄어들고 있다는 점이다. 자칫 침체기를 겪었던 과거를 재연할 것이란 우려까지 나온다.

이제이건설이 보유하고 있는 개발부지는 작년말 기준 610억원이다. 이는 전년 1474억원 대비 절반 이상 감소한 규모다. 이제이건설이 보유 중인 부지는 218억원, 계열 시행사인 유니온개발이 보유중인 부지는 467억원 수준이다.

현재 이제이건설이 진행 중인 프로젝트들 중 남아있는 사업은 2개다. 1090가구 규모의 오산시티자이아파트 3단지 신축 공사는 오는 9월 마무리된다. 2400가구 규모의 서동탄역 더샵 파크시티 개발사업도 올해 6월이면 끝난다.

2개의 대형 프로젝트 덕분에 올해까지는 외형 성장이 지속될 것으로 보인다. 오산시티자이아파트 3단지는 분양률 100% 기준 매출이 3128억원이다. 서동탄역 더샵 파크시티는 무려 7275억원에 달한다. 통상 준공 시점에 매출로 잡히는 비율이 가장 높다.

하지만 이들 프로젝트들의 후속작이 현재 마땅치 않은 실정이다. 보유 중인 부지를 활용해 후속 프로젝트를 진행한다고 하더라도 추가로 사업지를 확보하지 못하고 있다는 점은 불안요소로 꼽힌다. 현재 이제이건설 계열의 보유 현금성 자산은 320억원대에 불과하다. 괜찮은 사업지를 확보하기 위해선 다소 부족할 뿐더러 택지 공급 물량도 적은 편이다.

현재 주택분양 시장을 보면 수도권 지역을 제외하면 미분양 문제로 골머리를 앓고 있다. 상대적으로 지가가 높은 수도권 인근의 택지 공급 물량도 예년에 비해 현저히 줄어들었다.

부동산 업계 관계자는 "분양에 100% 의존하는 매출 구조를 가지고 있다보니 개발부지를 확보하지 못하고 반짝하고 사라지는 디벨로퍼가 많은 편"이라며 "디벨로퍼가 지속 성장을 위해선 괜찮은 사업지를 지속해서 확보해야 한다"고 말했다.

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