2019.12.09(월)

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아모레퍼시픽, 성암빌딩 셀링포인트는 '개발' 매각주관사 에스원, 티저레터 배포…노선상업지 용적률 등 분석 제공

김경태 기자공개 2019-11-19 09:23:00

이 기사는 2019년 11월 18일 14:28 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

아모레퍼시픽그룹이 서울 논현동 알짜입지에 있는 성암빌딩 매각에 나선 가운데, 원매자들에게 부동산을 개발할 수 있다는 점을 적극 어필하고 있다. 최근 인근에서 개발되는 고급 주거 상품처럼 탈바꿈시키면 이익 창출이 가능하다는 설명이다. 미래 사업지 확보에 어려움을 겪고 있는 부동산개발업체(디벨로퍼)와 중견 건설사들이 관심을 가질 만하다는 평가가 나온다.

◇개발 가능 분석 제공, 고급주거 공급 가능

아모레퍼시픽그룹은 최근 성암빌딩을 처분하기로 결정했다. 성암빌딩은 서울 강남구 언주로 710(논현동 114번지)에 있는 오피스빌딩이다. 아모레퍼시픽그룹은 1974년 장원산업㈜을 내세워 해당 토지매매계약을 체결한 후 1982년에 소유권을 가져왔다. 그 후 장원산업㈜이 ㈜태평양에 흡수합병되면서 주인이 바뀌었다. ㈜태평양은 2011년 상호를 ㈜아모레퍼시픽그룹로 변경했다. 토지 매매계약을 체결한 지 약 45년 만에 매각에 나선 셈이다.

아모레퍼시픽그룹은 매각 과정에서 협업할 부동산자문사로 에스원을 선정했다. 에스원은 이달 투자안내서(티저레터)를 배포하면서 원매자를 본격적으로 접촉하기 시작했다. 티저레터는 총 6장으로 구성됐고, 에스원 명의로 배포됐다. 일반적인 오피스 매각의 경우보다 자세한 설명이 곁들여져 눈길을 끈다.

티저레터에는 자산 개요뿐 아니라 에스원이 성암빌딩의 개발 여지에 대해 분석한 내용이 담겼다. 매각 측이 성암빌딩을 팔기 위한 셀링포인트(selling point)로 개발을 선택한 셈이다. 현 상태로 임차인을 유치해 임대수입을 얻는 것보다는, 리모델링이나 신축을 통해 더 큰 이익이 가능할 것이란 설명이다. 이는 성암빌딩이 노후화된 것을 고려한 것으로 풀이된다. 성암빌딩은 1985년 준공됐다. 지하 2층~지상 9층 규모로 연면적은 1만2302㎡다.

성암빌딩 매각 티저레터 갈무리
△성암빌딩 매각 티저레터 갈무리

성암빌딩 토지는 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있다. 면적은 각각 625㎡, 2627㎡다. 비율은 19.23%, 80.77%다. 이렇게 한 개의 필지에 용도지역이 상업지역과 주거지역에 걸치는 경우가 '노선상업지'다. 관련 법령에 의해 법정 용적률과 건폐율이 각 용도지역별 가중평균한 값이 적용된다. 기준 용적률은 355.76%로 현재 용적률(250.79%)보다 100%포인트 가량 높다. 기준 건폐율은 51.92%가 예상된다.

여기에 개발하는 과정에서 공개공지를 제공한다면 용적률이 완화될 수 있다. 공개공지 면적 비율, 실제 인허가 등에 따라 변화할 가능성이 있지만, 기준 용적률의 최대 120% 내에서 적용될 수 있다.

◇'사업지 기근' 디벨로퍼·중견건설사 참여 예상

최근 논현동에서는 주거상품 개발이 활발히 이뤄지고 있다. 우선 논현동 211-3번지 외 4필지에서 한라상조의 계열사인 유림개발이 '논현펜트힐'을 개발하고 있다. 158가구 규모로 전용 42~43㎡ 타입이다. 전용 평당가는 8623만원, 공급 평당가는 5933만원이다.

아모레퍼시픽이 이번에 매각하는 성암빌딩 부지와 가까운 거리에서는 유림디앤씨가 개발사업을 추진 중이다. 이 부지는 논현삼계탕이 있던 곳으로 상지카일룸이 고급 주거상품을 만들려 했었다. 그러다 올해 9월 유림디앤씨가 960억원에 토지를 인수하기로 했다.

이처럼 인근에서 주거시설 개발사업이 추진되고 있어 성암빌딩의 원매자로 부동산개발업체(디벨로퍼)와 중견 건설사들이 거론된다. 또 부동산자산운용사 중에서도 밸류애드(Value-add) 전략을 추구하는 곳들이 군침을 흘릴 것으로 보고 있다.

최근 부동산 경기 위축되면서 디벨로퍼들은 그나마 안정적인 이익 창출이 가능한 서울 내에서 시업을 펼치려는 경향이 강해지고 있다. 하지만 서울 내에는 개발이 가능한 부지가 적다는 점이 단점이다. 이 때문에 알짜입지의 토지가 매물로 나오면 치열한 경쟁이 벌어진다.

공공택지의 감소로 미래 일감 확보에 어려움을 겪는 중견 건설사들도 성암빌딩에 관심을 가질만하다. 중견 건설사들은 과거 공공택지에서 사업을 벌이는 것에서 벗어나 민간 부동산을 매입한 후 개발하는 방안을 적극 추진하고 있다.

반도건설은 2016년 하반기부터 작년까지 옛 경기 안양경찰서 부지, 서울 NH농협은행 영등포시장역지점, 서울 영등포 로이빌딩, 삼성생명 안양 평촌사옥 등을 차례로 품었다. 호반건설은 올해 남산 그랜드하얏트호텔 입찰에 참여해 고급주거개발을 노렸다. 또 이달에는 CJ그룹이 파는 가양동 부지 매각의 숏리스트에 포함됐다. 제일건설은 작년 이마트가 보유하던 장안동 물류터미널 부지를 인수하기로 한 후 개발사업을 추진 중이다.
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