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[디벨로퍼 열전]화이트코리아, 대형마트·주유소 컨버전 '주목'여의도 주유소 부지 매입 이어 홈플러스 안산점 인수 추진

신민규 기자공개 2020-07-20 13:43:55

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 07월 16일 09:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

화이트코리아가 도심내 용도변경(컨버전, conversion) 목적의 사업부지를 잇따라 확보해 주목을 받고 있다.

2005년 가양동 공장부지를 우여곡절 끝에 아파트와 아파트형 공장으로 탈바꿈시켜 화제를 모은 바 있다. 최근에는 오래된 대형마트를 비롯해 낡은 주유소 부지를 인수해 변신을 예고했다.

화이트코리아는 홈플러스 안산점 인수를 위한 매매계약 절차를 진행하고 있다. 오래된 마트를 헐고 주상복합 건물을 짓는 컨버전 사례라는 점에서 대형 디벨로퍼의 관심을 한몸에 받았던 곳이다.

사업부지는 인허가 리스크를 비롯해 지역사회 이슈 등 다양한 변수가 중첩되어 있다. 6.17 부동산 대책에 따라 경기도 대부분의 지역이 조정대상지역에 포함된 탓에 분양 리스크가 딜 초기보다 커졌다.

매각이 이뤄지더라도 개발 인허가를 거쳐야 하고, 인허가 승인을 받더라도 분양성이 낮아질 수 있어 디벨로퍼 입장에선 만만찮은 사업지로 꼽힌다. 디벨로퍼 신영이 초반 유력한 우선협상대상자로 거론됐다가 철회한 것도 같은 맥락이다.

개발변수가 산재해 있지만 시장에 출회된 매물 가운데 입지가 보장된 대형필지라는 점은 화이트코리아의 구미를 당겼다. 안산점은 대형마트 특성상 대형필지로 이뤄져 있고 핵심거점지역에 속해 있어 개발 매력도가 높은 편이다.

대지면적 2만7138㎡(8209평)로 일반상업지역에 속한 정방형 대형필지다. 건축면적 2만312㎡(6143평)에 연면적 6만8876㎡(2만834평)로 기존 용적률은 154% 수준이었다. 향후 가용용적률이 1100%로 개발가치는 충분한 편이다.

신정 화이트코리아 사장은 "매매계약이 진행중이라 구체적인 매각가는 밝힐 수 없다"며 "계약을 진행하면서 여러 변수들을 살펴보겠다"고 설명했다.

대형마트 외에 주유소 부지 인수에 깜짝 등장하기도 했다. SK네트웍스가 개발부지로 내놓은 10곳의 주유소 가운데 한곳을 인수했다. 영등포구 여의도동에 위치한 직영주유소로 핵심지역에 위치한 점이 구미를 당긴 것으로 보인다.

자체 개발할 10개 부지 중에 5곳을 GS건설의 종속기업인 자이에스앤디가 매입했고 나머지 4곳은 시티코어와 코람코자산신탁이 개발하기로 했다.

주유소 부지는 토지중화 등 다른 사업지보다 개발에 공을 더 들여야 하는 단점이 있다. 개발난제에도 불구하고 향후 사업성을 더 높게 평가한 셈이다.

화이트코리아의 도심권 컨버전 공략은 과거 노하우를 바탕으로 진행되고 있다. 2005년 강서구 가양동에 있는 대상그룹 공장부지를 매입해 개발에 나섰다. 대상그룹은 준공업 지역인 가양동 공장부지를 1500억원에 매각했다. 금융위기를 겪은 탓에 고전하기도 했지만 결과적으로 아파트 10개동(790세대)과 아파트형 공장 2개동을 짓는데 성공했다.

화이트코리아는 1997년 양계호 회장이 창업한 회사로 국내 디벨로퍼 1세대에 속한다. 광명 등 수도권에서 주택사업 뿐만 아니라 지식산업센터 등 다양한 경험을 쌓아왔다. 2013년 이후 꾸준하게 실적이 개선된 덕에 이제는 대형 디벨로퍼 반열에 올랐다. 사업지 대부분을 수도권 중심으로 확보해 리스크를 줄인 점도 크게 작용했다.

이미 확보한 부지 외에 수도권 복합개발사업에 참여한 점도 주목을 끌고 있다. 부천시가 진행한 영상문화단지 복합개발사업에 GS건설 컨소시엄의 일원으로 참여했다. GS건설 컨소시엄이 우선협상대상자가 되면서 화이트코리아도 사업에 발을 담그게 됐다.
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