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인트러스운용, 김포한강신도시 PF펀드 추진 [인사이드 헤지펀드]지식산업센터 개발자금 대출, 연수익률 7% 수준…엑시트분양률 등 안전성 부각

김시목 기자공개 2020-10-07 07:41:15

이 기사는 2020년 10월 05일 13:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

인트러스투자운용이 김포 한강신도시 소재 지식산업센터 개발을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자하는 펀드를 내놓는다.

5일 투자업계에 따르면 인트러스투자운용은 ‘인트러스전문투자형사모부동산PF대출투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 모집액은 150억원으로 이달 안에 설정을 완료할 계획이다. 만기는 37개월로 폐쇄형 상품으로 설계됐다. 중도환매 옵션은 포함되지 않았다.

PF 대출펀드로 유입된 자금은 김포 한강신도시 구래동 내 지식산업센터(지하3층 ~지상 15층) 신축개발 과정에서의 사업·토지비 및 필수사업비 등에 투입된다. 해당 사업은 계획분양가 기준 총 매출액 2000억원대, 총사업비 1900억원대 수준으로 추산된다.

인트러스투자운용 펀드는 PF대출 전체 조달자금 1300억원 중 일부를 책임진다. PF 대출채권으로 1~6종 수익권으로 구성된 재원 중 2종(TrancheB)에 출자한다. 수익률 기준으로는 트랜치 중 하위권이지만 대출금 상환에서는 3~6종 수익권보다 앞서 있는 셈이다.

개발사업 전체 면적은 3만평 수준으로 책정가는 다소 높은 편이지만 신축 분양 및 타센터 대비 넓은 면적, 기타 서비스 차별화 등 업그레이드 요인을 충분히 갖췄다. 공실 발생의 진원지인 상가 비중이 10% 초반대로 극히 낮은 점 역시 상환 리스크를 낮추고 있다.

인트러스투자운용은 목표 수익률로 연 6.8%를 제시했다. PF 대출에 따른 이자 수익이다. 원리금 재원은 분양대금으로 분양률이 60% 수준이면 엑시트가 가능하다. 엑시트 분양률은 김포 한강신도시 내 다른 지식산업센터 PF 대비 부담이 낮게 평가된다.

특히 지식산업센터를 이용하는 벤처기업들의 수요가 늘고 있는 점은 긍정적이다. 현재 벤처기업 수는 3만7000여개를 넘어섰다. 인근 지식산업센터 평균 분양률은 70% 안팎이다. 분양완료 기준 평균 분양률은 90%로 인트러스자산운용의 경우 부담이 훨씬 낮다.

다만 투자손실이나 환매연기 등의 최악의 시나리오도 상존한다. 실질 분양률이 저조할 경우를 대비해 미분양분 담보대출 추진하는 보완 장치를 마련했다. 하지만 담보대출이 실행되지 아니하거나 추산치보다 적을 경우 원본회수지연과 투자원금으로 이어진다.

시장 관계자는 “해당 상품의 경우 김포 한강신도시 내 지식산업센터의 기분양률이 높고 이번 펀드 엑시트 분양률도 높지 않기 때문에 상대적으로 안정성을 갖추고 있는 편”이라며 “하지만 PF 상품인 만큼 금융 및 부동산 경기 등에 따라 변수는 열려 있다”고 말했다.

인트러스투자운용은 2005년 설립된 부동산 전문 운용사다. 오피스, 메디칼, 물류창고, 호텔 등의 리츠 분야에서도 두각을 나타내고 있다. 3월 펀드 수탁고는 2000억원 가량이다. JT저축은행, IBK저축은행, 대신저축은행을 비롯 임직원들이 지분을 고루 나눠갖고 있다.
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