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[무궁화신탁 돋보기]1.8조짜리 도시정비사업, 자체자금 500억 통큰 투자①인천 청천2구역, 경쟁사 세곳 경합...공격적 신탁보수, 수주 선두권

신민규 기자공개 2021-03-08 10:58:47

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무궁화신탁이 파죽지세의 성과를 보이고 있다. 중하위권에 머물던 신탁사는 오창석 회장이 인수한지 3년여만에 두각을 나타내고 있다. 도시정비사업에서 파격적인 수주는 보기드문 사례로 기록되고 있다. 케이리츠투자운용, 현대자산운용, 민국저축은행 등 영역확대 역시 단기에 일어나고 있다. 무궁화신탁의 차별화된 사업방식과 수주사례, 전략 등을 짚어봤다.

이 기사는 2021년 03월 03일 16:22 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산신탁업계에서 도시정비사업은 새로운 먹거리로 통한다. 법개정에 따라 2016년부터 시장 진입이 가능해진 덕에 대형사들이 공격적으로 나서고 있다.

무궁화신탁은 2019년 업계 후발주자로 시작했지만 주목도는 남다른 편이다. 인천 청천2구역 재개발 사업은 경쟁사를 제치고 입찰을 따낸 후 대규모 자체자금을 선제적으로 투입해 화제를 모았다. 도시정비사업 수주 규모만 놓고보면 대형사와 어깨를 나란히 할 정도로 성장했다.

인천 청천2구역 주택재개발사업은 뉴스테이 방식에 매력을 못 느낀 조합원들이 지난해 3월 사업대행자를 새로 선정하기 시작하면서 신탁사에 기회가 주어졌다. 입찰에는 무궁화신탁을 비롯해 대한토지신탁, 하나자산신탁, 교보자산신탁이 뛰어들었다.

당시 입찰에는 적잖은 조건이 달려 있었다. 뉴스테이 방식이 중간에 좌초되는 바람에 대행자로 선정되더라도 초반에 투입해야 할 사업비가 상당했다. 기존의 주택도시보증공사로부터 사업비 보증이 정지된 탓에 자금부족을 겪었다.


국공유지 매입비(250억원)를 비롯해 조합운영비, 금융비용 등이 따라붙었다. 사업비 보증이 중지된 이후 시공사를 통해 급하게 자금을 끌어온 탓에 시공사에 상환해야 할 대여금도 일부 있었다. 조합은 신탁사를 대상으로 조달 가능금액과 지급시기를 명시하도록 했다. 재무제표상 보유현금도 추가 자료로 제출했다.


무궁화신탁은 후발주자인데다가 자본력 측면에서도 경쟁사 대비 가장 열위한 조건에 있었다. 자본총계상 무궁화신탁은 지난해말 기준 1356억원으로 중위권에 속했다.

막상 뚜껑을 열어보니 결과는 정반대로 나타났다. 무궁화신탁은 압도적인 표차이로 우위를 점했다. 참석 조합원 1416명 가운데 무궁화신탁이 1121표를 얻었고 대한토지신탁(193표), 하나자산신탁(38표), 교보자산신탁(1표)로 뒤를 이었다. 무궁화신탁이 1조8000억원짜리 도시정비사업 대행자로 선정됐다.


무궁화신탁은 사업비 조달을 위해 파격적인 조건을 내걸었다. 500억원 이상의 자금을 자체보유현금으로 해결하겠다고 약속했다. 부동산신탁업계에선 그동안 리츠나 펀드 등 외부자금을 대부분 끌어오고 자체자금은 많아야 50억원 안팎 정도 투자하는게 일반적이었다.

국공유지 매입비 250억원을 대행자 선정 즉시 해결하고 시공사 대여금 110억원도 상환키로 했다. 이밖에 조합 금융비용 및 운영비(90억원), 전기/건축감리비 계약금(20억원), 용역비(30억원)를 조달해 급한불을 껐다. 신탁업계에선 대규모 자금을 단기에 투입한 첫 사례로 기억하고 있다.

무궁화신탁이 대행자로 선정된 이후 사업은 인허가 물꼬를 텄다. 신탁방식의 장점을 살려 단기에 마무리했다. 사업대행자 지정고시, 사업시행계획인가(변경), 관리처분계획인가(변경), 주택도시보증공사의 정비사업비 보증, 분양보증, 분양승인, 청약까지 9개월만에 끝냈다. 지난달 일반분양 2902세대 계약을 모두 마쳤다.

신탁업계에선 한국토지신탁, 한국자산신탁에 이어 무궁화신탁의 도시정비사업 수주가 뒤를 잇는 것으로 내다봤다. 지난해 상반기 기준 수주건수는 13건이었고 매출액에 신탁보수율을 적용한 수주액은 622억원이었다.

시장진출시점이 3년 가량 뒤처졌던 점을 감안하면 공격적인 행보를 보이고 있다. 신탁보수 역시 시장점유율 확대를 위해 공격적으로 낮추면서 호응을 얻은 것으로 알려졌다.

진행중인 사업으로는 대전 유성구 장대 B구역 재개발사업이 있다. 무궁화신탁이 한국토지신탁과 함께 공동수탁방식으로 맡았다. 2900가구 규모의 아파트와 판매시설을 조성할 예정이다.

권중명 무궁화신탁 총괄사장은 "조합 물량까지 총 5050세대 정비사업을 분양까지 단기에 마무리하면서 충분한 시장 경쟁력이 있음을 입증했다"며 "정비사업 수행실적을 비롯해 사업관리 전문성을 통해 수주를 확대해나갈 것"이라고 설명했다.
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