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우량자산이라 믿었는데…하나대체 투자자 어쩌나 '발동동' 티마크그랜드·나사본사 매각 실패, 리파이낸싱서 잇딴 잡음

윤기쁨 기자공개 2022-09-22 10:18:50

이 기사는 2022년 09월 20일 14:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 투자한 부동산들이 엑시트(자금회수)에 잇따라 실패하면서 투자자들의 애를 태우고 있다. 대출금리 상승으로 분배금 지급이 유보되는 한편 배당수익률도 하락하면서 투자자들에게 돌아가는 수익 폭도 감소하는 모습이다.

20일 금융투자업계에 따르면 올해 상반기 하나대체투자자산운용은 공모펀드를 통해 보유 중인 티마크그랜드호텔(서울 명동), 나사본사(미국 워싱턴) 건물 매각에 모두 실패했다. 매각 불발 후 리파이낸싱 과정에서 EOD(기한이익상실), 이자비용 급등 등 잡음이 발생하면서 수익자들에게 돌아가는 예상 수익은 크게 감소했다. 투자자들의 배당 분배금 지급도 유보된 것으로 확인됐다.

두 부동산 모두 설정 당시 우량자산으로 각광을 받은 상품이다. 각각 도심 중심지에 위치해 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있다는 점이 인기를 끌었다. 티마크그랜드호텔과 나사본사에 투자하는 '하나대체투자티마크그랜드'와 '하나나사부동산'은 판매와 동시에 빠르게 자금을 모았다.

그러나 코로나19, 금리인상 등 예상치 못한 변수가 발생하면서 티마크그랜드호텔은 만기 내 펀드 청산에 실패했다. 펀드 환매가 일 년여 넘게 중단되면서 2년 동안 분배금 지급이 유보된 상태다. 2020년 3분기부터 올해 2분기까지 총 8개 분기에 걸쳐 투자자들은 배당 수익을 받지 못했다.

여기에 EOD가 발생하면서 투자자들의 손실 부담도 커졌다. 대주단이 담보권을 처분에 나선다 해도 원금을 회수할 만한 가격을 받지 못할 가능성이 크다. 임대료 미수, 낮아진 캡레이트, 악성자산 이미지 등으로 매각가 매입가(1980억원)를 밑돌 것이란 전망도 나오고 있다. 이 경우 공모펀드 투자자들은 돈을 돌려받지 못할 것으로 보인다. 명동호텔에 대한 감정평가액도 2188억원에서 2130억원으로 2% 이상 떨어진 상황이다.

미국 나사 본사도 상황이 비슷하다. 만기일(2024년 3월)까지 비교적 시간이 남았지만 대출 금리 급등, 비우호적인 부동산 상황이 방해 요소다. 내년 매각 재시도에 나선다고 해도 자산가치 하락으로 매매대금도 낮아질 것으로 보인다.

투자자들이 받는 배당수익도 크게 줄어들 예정이다. 7월 리파이낸싱(부채 상환 목적 자금 재조달)을 진행하면서 대출 이자율이 종전 3.25%에서 6.14%로 두배 가까이 급등한 영향이다.

실제 펀드 설정 첫해인 2017년 배당수익률은 5.3%였지만 △2022년 10월 2.5%(예상) △2023년 3.1%(예상)로 절반 수준으로 하락했다. 올해 4월에는 환헷지 만기연장과 매각비용 발생 등을 이유로 분배금 지급도 미뤘다.

추가적인 가격 하락이 예상되면서 투자자들에게 돌아가는 차익 수익폭도 줄어들 전망이다. 실제 상반기 우선협상대상자인 오팔홀딩스(Opal Holdings)와 매각 협상을 진행하는 과정에서 수차례 가격이 조정됐다. 그럼에도 불구하고 원매자 측이 자금조달에 실패하면서 계약금을 미납, 최종적으로 계약이 해지된 바 있다.
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