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[HUG는 지금]'전세사기·깡통전세' 전쟁 역할론 급부상③서민보증-대위변제 '반비례', 재무건전성 관리 촉각

신준혁 기자공개 2023-03-27 09:14:41

[편집자주]

때마다 정치권 이슈에 휘말린 주택도시보증공사(HUG)는 새 정부 들어서도 여전히 논란의 중심에 서 있다. 최고경영자 인선에 실패하며 조직 안정화에 어려움을 겪고 있다. 특히 최근 들어서는 지원자금 고갈에 대한 우려의 목소리가 많다. 제대로 된 주택보증 기관으로 거듭나기 위해서는 달라져야 할 구석이 많은 상황이다. 더벨은 HUG를 둘러싼 최근의 문제점들과 경영 상태 등을 점검해보고 앞으로 나아가야 할 방향을 짚어본다.

이 기사는 2023년 03월 23일 13:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

새 정부 들어 부각된 주택도시보증공사(HUG)의 주요 기능은 시장 모니터링과 전세보증금 반환보증제도다. 빌라 전세사기와 깡통전세 등이 사회문제로 떠오르면서 HUG의 역할론이 커졌다는 평가다.

다만 임대인 대신 임차인에게 전세금을 돌려주고 구상권을 청구하는 대위변제액 규모가 급증하면서 반환보증 능력과 함께 재무건전성 관리와 회수 능력도 요구된다.

◇정부, 보증 활성화 '안달'…회수율 저하에 HUG '울상'

정부는 빌라 전세사기와 깡통전세, 미분양 등이 사회문제로 떠오르자 전세사기와의 전쟁을 선포하고 대대적인 단속에 나서는 한편 보증정책의 핵심기관인 HUG의 역할을 요구했다. 부동산 안정화와 전세 계약을 보호하기 위해 HUG의 보증 여력을 확충하고 전세사기 방지 대책으로 보증 활성화에 매달리는 상황이다.

원희룡 국토교통부 장관은 직접 나서 전세사기 가담 공인중개사의 자격을 박탈하는 '원스트라이크 아웃제' 대상을 확대하고 공인중개사의 임대차 정보에 대한 설명 의무를 부과하는 법률 개정을 추진하는 등 총력을 기울이는 중이다.

HUG는 전세반환보증을 통해 전세사기나 깡통전세 등 주인이 돌려주지 못한 전세보증금을 세입자에게 대신 갚아주는 역할을 한다. HUG를 비롯해 SGI서울보증보험과 한국주택금융공사(HF) 등에서 보증제도를 시행하고 있으나 대부분 세입자는 보증 규모가 큰 HUG 상품을 가입하고 있다.

다만 HUG가 대위변제액을 감당하기 어려운 상황에 몰릴 경우 기관 운영에 어려움을 겪을 가능성이 남아 있다. 보증 여력이 충분하지 못한 상황에서 전세보증을 추진하는데 발목을 잡을 수 있다는 우려가 적지 않다.

HUG의 매출은 지난해 6월 말 기준 5131억원으로 전년 동기 대비 15.6% 증가했지만 영업이익은 82.5% 급감한 459억원을 기록했다. 매출 원가는 같은 기간 1813억원에서 4672억원으로 증가했다.

당기순이익은 83% 감소한 357억원 수준에 머물렀다. 2017년부터 2018년까지 보증료수익 대비 낮은 대위변제액을 기록하며 높은 수준을 유지했으나 2019년 이후 보증사고 증가와 보증료 인하 효과로 크게 감소했다.

자산은 보증료 수익을 바탕으로 매년 증가했지만 부채 역시 2019년부터 보증실적과 보증사고가 늘면서 불어났다. 보증부채는 코로나 판데믹 시기인 2020년 7월부터 2021년 12월까지 일시적 보증료 인하에 따라 소폭 감소했다.

보증사고는 지난해 5443건으로 사상 처음으로 1조1726억원을 기록했다. 대위변제 건수는 4296건으로 HUG는 임대인을 대신해 9241억원을 임찬인에게 반환했다. 전체 보증사고액의 78.8%에 달하는 규모다.

대위변제액은 2013년 9월 보증상품 출시 이후 매년 증가하는 추세다. 2015년 1억원에 불과했던 대위변제액은 △2018년 583억원 △2019년 2837억원 △2020년 4415억원 △2021년 5040억원 순으로 증가했다. 지난해 변제액은 9241억원으로 전년 대비 2배 가량 늘면서 1조원에 육박했다. 반면 대위변제 금액 대비 회수율은 2020년 50.1%에서 지난해 23.6%로 감소했다.

지난달에는 HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 대신 갚아준 전세보증금이 역대 최대치를 기록했다. HUG에 따르면 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 2월 1911억원(834가구)으로 전월 대비 217억원 늘었다.


HUG의 손실 규모가 확대되면서 전세보증 상품 가입이 중단될 수 있다는 우려도 있다. 주택도시기금법상 HUG는 자기자본의 60배를 넘지 않는 보증배수(한도사용액/자기자본) 내에서 보증 발급이 가능한데 지난해 말 기준 보증배수는 54.4배까지 올랐다. 보증배수가 60배를 상회할 경우 어떠한 보증상품도 제공할 수 없다.

HUG가 자체적으로 보증 여력을 확충하지 못할 경우 정부의 도움을 받을 가능성은 남아 있다. 지난해 정부 수입은 2021년 결산일 기준 1500억원 가량 증가했지만 전년과 달리 출자금을 받지 못했고 2020년 결산일과 비교하면 800억원 가량 지원을 덜 받았기 때문이다.

HUG는 지난해 정부로부터 △사업(9416억원) △위탁(1122억원) △독점(2514억원) △부대(1114억원) 등 수입을 간접적으로 지원 받는 방식으로 1조4167억원의 예산을 따냈다.


◇'갈길 먼' 서민 보증, 대내외 리스크 악화

HUG는 '2022년 중장기 재무관리계획'에서 임대보증 가입 의무화와 250만 호 이상 주택공급, 깡통전세 피해 등을 주요 외부환경으로 분석했다.

글로벌 공급망 악화에 따른 원자재값과 주택가격 급등, 금리 인상 등 외부 악재도 만만치 않은 상황이다. HUG는 최근 내부 시뮬레이션에서 부동산 시장의 리스크를 한 단계 상향했다.

HUG 리스크 관리팀은 지난해 11월 이사회에서 ‘2022년 10월 말 기준 리스크 모니터링 결과’를 보고했다. 위기단계 결정지표에 따른 지급여력비율은 전월 212%에서 한달 사이 194%로 낮아졌다.

종합위기단계는 체감리스크 지표 5개 중 4개가 기준을 초과했다. 9월 종합위기단계가 2년 6개월여 만에 '관찰 단계'에 진입한 이후 2개월 연속 같은 수준을 유지한 셈이다.

초과 지표는 △주택매매가격지수 월간변화율 △미분양주택수 월간변동폭 △금리스프레드 수준 △금리스프레드 월간변동폭 등 4개다. 당시 이사 11명이 모두 참석했으나 의견제나 발언 없이 원안대로 의결됐다.

HUG는 이같은 문제를 해결하기 위해 주택사업 금융지원과 전세금보증 혁신, 전세사기 예방 등을 중장기 목표로 설정했다. 2026년까지 재무관리계획에 따라 적정 운용배수를 유지하고 재무건전성을 유지한다는 목표다.

HUG 관계자는 "다각적 회수기법을 통한 채권 회수율을 높이고 자본유출 최소화 등 대위변제에 대비한 지급능력을 제고할 것"이라고 설명했다.

<주택도시보증공사 부산 본사 전경>
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