이 기사는 2023년 05월 16일 15:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

한때 재매각설이 제기됐던 청담 프리마호텔 개발사업 특수목적법인이 4640억원 규모의 브릿지론을 연장하는데 성공했다. 메리츠증권이 브릿지론 연장과 부지 매입을 위한 자금 조달에 참여해 사업 안정성을 더했다.

사업을 맡고 있는 디벨로퍼 미래인은 인허가 절차와 시공사 선정 등 절차를 마친 후 2025년께 분양을 추진한다. 도산대로 일대 하이엔드 주거수요가 높아지고 있는 만큼 사업성은 충분한 것으로 평가받고 있다.

16일 업계에 따르면 미래인은 최근 메리츠증권으로부터 4640억원 규모의 브릿지론을 3개월 연장했다. 이 자금은 새마을금고 등 기존 대주단의 원리금을 상환하는데 활용될 예정이다.

메리츠증권은 브릿지론 연장과 별개로 3개월 후 5700억원 규모의 리파이낸싱을 준비하고 있다. 당초 메리츠증권은 7800억원 규모의 리파이낸싱을 논의했지만 최종 대출 규모를 소폭 줄인 것으로 알려졌다.

감정가 대비 LTV는 △트렌치A 31.8% △트렌치B 52.7% △트렌치C 70.8%로 짜였다. 이자율과 취급수수료를 더한 트렌치A 이자율은 10.5%다. 후순위 트렌치B, C는 14.7%, 20%에 달한다. 나라감정평가법인은 이 담보물의 감정가를 약 1조1000억원으로 매겼다.

미래인은 이 자금을 활용해 4640억원의 대출금을 상환하고 사업지 인근 건물인 '긴자 청담점'을 1200억원에 매입해 사업 규모를 키우기로 했다. 이후 인허가 등 절차를 완료하고 2024년 11월 본PF 대출을 실행할 예정이다.

이 사업은 서울시 강남구 청담동 52-2 일원에 위치한 프리마호텔 부지 대지면적 5461.9㎡(1652평)를 지하 8층~지상 49층 규모로 개발하는 프로젝트다. 용도별 개발사업은 호텔 105실과 럭셔리 레지던스 81호실, 근생시설 4개층 등이다.

건폐율과 용적률은 57% 이하, 800%이하다. 3.3㎡당 분양가는 1억원을 넘어설 것으로 보인다. 시공사는 아직 정해지지 않았다. 프리마호텔은 한때 매각설이 붉어지기도 했으나 디벨로퍼 미래인은 당초 계획대로 이 부지에 '르피에드 청담'을 공급할 예정이다. 현재 호텔 지상건축물 철거작업이 이뤄지고 있 본격적인 착공 예정일은 2024년 말이다.

미래인은 토지 매입을 완료한 후 서울시 사전협상제도를 활용해 부지 전체를 일반상업지역으로 변경하고 최대 용적률을 800%까지 상향해 사업성을 높인다는 전략이다.

사전협상제도는 민간사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 경우 민간과 공공이 사전 협의하는 제도다. 용도지역 변경과 용적률 상향 등 혜택을 받고 개발이익 일부를 공공에 기여한다.

호텔사업은 본 PF 전 매수의향자나 자산운용사에 선매각하고 국내 최초 5성급 럭셔리 호텔 브랜드를 유치한 후 위탁운용한다. 호텔 커뮤니티를 이용할 수 있다는 점에서 주거시설의 가치는 더욱 높아질 전망이다.

1988년 개관한 특2급 관공호텔인 프리마호텔은 강남 도산대로 끝자락에 위치해 있다. 본관과 노상주차장, 여성사우나, 시설주차장·갤러리·음식점 등 4개 구역, 12개 필지로 구성된다. 미래인은 2021년 12월 4100억원을 들여 이 호텔을 매입했다. 당시 평당 3억원에 가까운 가격으로 거래된 바 있다.