이 기사는 2016년 12월 14일 19:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 중구 저동에 소재한 오피스빌딩 '씨티센터타워'의 가격 거품 논란이 이어지고 있다. 투자자 모집이 예상보다 지연되면서 삼성SRA자산운용(이하 삼성SRA)이 너무 높은 금액을 제시한 게 아니냐는 지적이 나온다. 다른 한편에서는 건물이 가진 장점을 고려하면 적정 수익률을 달성할 수 있다는 평가도 있다

15일 관련업계에 따르면 지난 11월 3.3㎡당 2300만 원에 씨티센터타워 우선협상대상자로 선정된 삼성SRA는 투자자를 모집하고 있다. 애초 국민연금 등이 출자한 블라인드펀드에 더해 삼성증권의 총액인수로 매입자금을 조달할 계획이었지만 삼성증권의 투자확약서(LOC)를 받는 데 실패했다. 대신 삼성SRA는 블라인드펀드와 별개로 기관투자가의 자금을 모으고 있다.

삼성SRA의 자금 모집이 지연되면서 업계에서는 예상된 결과라는 목소리가 흘러나오고 있다. 삼성SRA가 너무 높은 금액을 써냈다는 지적이다.

씨티센터타워는 겉으로 보기에 그리 눈에 띄는 건물이 아니다. 우선 씨티센터타워는 지하철 을지로3가역과 충무로역 사이에 있다. '그랑서울'이나 '파인에비뉴' 등과 달리 대로변에서 잘 보이지 않는다. 연면적은 3만 7266㎡(1만 1272평)로 크기를 내세우기도 애매하다.

건물의 60% 정도를 사용하고 있는 쌍용양회는 자금난을 겪고 있어 우량한 임차인으로 평가되지 않는다. 2014년 리모델링을 완료하긴 했지만 역사가 오래됐다. 주차시설 역시 부족하고 건물 내부에 주차타워가 들어가 있다. 여러모로 투자자의 마음을 단번에 사로잡기 어렵다.

하지만 숫자로 보자면 얘기가 달라진다. 씨티센터타워의 전용률은 72%에 달한다. 도심지역(CBD)에 있는 오피스빌딜 전용률은 55% 안팎이다. 연면적이 같을 때 전용률이 높을수록 실제 임대 가능 면적이 늘어난다. 상대적으로 낮은 임대료를 받아도 목표 수익률을 달성할 수 있다.

실제 씨티센터타워의 최대 강점은 낮은 임대료다. 덕분에 공실이 거의 없는 상태다. CBD 핵심에서는 벗어나 있지만 저렴한 임대료에 도보로 부담 없이 을지로입구역, 종로3가역, 종각역 인근까지 이동 가능하다는 사실이 장점으로 작용했다. 특히 CBD에 본사를 두고 있으면서 사무실 공간이 더 필요한 기업에 매력적이다. 현재 임차인으로 들어와 있는 삼성화재가 좋은 예다.

업계 관계자는 "당분간 해당 건물의 임차인 수요가 지속될 것으로 보인다"며 "씨티센터타워 주요 투자자인 AEW캐피탈은 3.3㎡당 매각가격으로 2400만 원 이상을 언급할 정도로 건물의 가치를 높게 평가했다"고 말했다.

국내 주요 기관투자가는 상업용 부동산을 '중위험 중수익' 투자대상으로 분류하고 있다. 향후 투자회수 시점에 큰 차익을 노린다기보다 손실 없이 안정적인 배당이 나오길 기대한다. 배당의 근간은 임대료다. 여기에 공실률까지 낮게 유지된다면 원금이 손실될 정도로 건물의 가치가 하락할 가능성은 희박하다. 씨티센터타워의 경우 기준점을 통과한 셈이다.

다른 관계자는 "기관투자가는 랜드마크성 건물을 선호하는 경향이 있는데 씨티센터타워는 랜드마크와 거리가 멀다"며 "이런 의미에서 비싸게 느껴질 수 있다"고 말했다. 이어 "그러나 3.3㎡당 2300만 원을 준다고 해도 적정 수익률을 달성할 수 있다면 아직 비싸다는 평가는 이르다"고 덧붙였다.