이 기사는 2017년 12월 27일 10:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 신탁사가 책임준공 신탁상품을 적극적으로 수주하면서 부동산 신탁업계에 리스크 논란이 불거지고 있다. 책임준공형 신탁은 차입형 신탁상품과 비슷한 수준의 리스크가 있지만 신탁사의 영업용순자본비율(NCR)에는 전혀 반영이 되지 않고 있다. 금융당국이 손을 놓고 있는 사이 책임준공 신탁상품은 신탁업계 순위를 뒤바꿀 정도로 규모가 커지고 있다.

◇준공 리스크 신탁사 부담…하나신탁, 올해만 500억 판매

책임준공 신탁상품이란 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 대주단의 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 하는 상품이다. 주로 브랜드 인지도가 낮은 소규모 아파트나 연립주택, 오피스텔 공사 사업장 등이 책임준공 신탁상품에 가입한다.

이 같은 사업장의 시공은 신용도가 낮은 건설사가 맡는 것이 일반적이다. 책임준공 계약이 어렵고 시행사는 금융권에서 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받기도 쉽지 않다. 대형 신탁사 관계자는 "대형 신탁사들이 눈여겨보지 않는 틈새시장을 노린 상품"이라며 "신탁사가 책임준공을 약속하면서 사업 리스크가 낮아지기 때문에 은행에서 대출을 받기도 손쉬워진다"고 말했다.

공사가 중단될 경우 신탁사의 자금이 추가로 들어간다는 점을 감안하면 책임준공 신탁상품은 관리형보다는 차입형 신탁상품과 유사하다. 책임준공 신탁상품은 리스크 규제 대상에서도 빠져있다. 부동산 신탁사는 자본적정성 유지를 위해 NCR을 150% 이상으로 유지해야 한다. NCR은 총 위험액을 영업용순자본으로 나눈 비율이다. 시장위험액과 신용위험액, 운영위험액의 합계인 총 위험액이 많을수록 NCR은 떨어지게 된다. 결과적으로 책임준공 약정이 신탁사의 우발부채로 숨겨져 있는 셈이다.

중소형 신탁사 관계자는 "차입형 신탁상품을 아무리 많이 수주해도 NCR의 총 위험액에는 전혀 반영이 되지 않는다"며 "규제의 사각지대에 놓인 셈"이라고 말했다. 그는 "중소형 신탁사들은 관련 규정이 바뀌어 나중에 책임준공 신탁상품 수주액이 NCR에 대거 반영될 것을 우려해 영업에 소극적"이라며 "반면 모회사가 든든해 비빌 언덕이 있는 금융지주사 계열의 신탁사들은 일단 수주하고 보자는 입장"이라고 설명했다.

책임준공 신탁상품을 가장 적극적으로 판매하는 곳은 금융지주계열 소속의 하나금융지주와 KB부동산신탁이다. 이중 하나자산신탁은 올해 이 상품을 500억 원 가깝게 수주했다. 덕분에 신규 수주액 1000억 원 이상을 기록하며 만년 중위권에서 벗어나 수주 순위를 3위까지 끌어올렸다.

◇"책임준공 신탁 리스크 커졌다", 감독당국 규제 움직임

전문가들은 책임준공 신탁상품의 리스크를 지적하고 있다. 사실상 차입형 신탁상품인 만큼, NCR에 반영하는 등 규제책을 마련해야 한다는 주장이다. 금융당국이 그동안 규제완화라는 명분을 내걸고 책임준공 신탁상품의 리스크 논란에 대해 소극적으로 대응했다는 비판도 나온다.

신탁사 임원은 "책임준공 신탁상품 수주고가 NCR에 반영될 경우 리스크 기준이 까다로운 금융지주사 계열 신탁사들은 수주 심의를 통과하기 어렵다"며 "규정이 바뀌기 전에 이들 신탁사가 과도하게 책임준공 신탁상품을 수주하고 있다"고 말했다. 그는 "이전 정부에서 금융규제 완화라는 명분으로 업계의 의견을 받아들여 만들어진 것이 책임준공 신탁상품"이라며 "규제 완화에만 신경 쓰고 수주 이후 업계에 미치는 파장과 부작용에 대한 고민이 전혀 없었다"고 지적했다.

그동안 책임준공 신탁상품 논란을 방치해온 금융당국은 뒤늦게 대책 마련에 나설 채비를 하고 있다. 금융감독원 관계자는 "책임준공 신탁상품은 관리형과 차입형의 중간지대에 놓인 상품"이라며 "이 상품의 정확한 리스크를 파악 중"이라고 말했다. 그는 "향후 NCR을 개정할 때 책임준공 신탁상품도 반영할 필요가 있다"고 덧붙였다.

하나자산신탁은 책임준공 신탁상품의 리스크가 크지 않다고 반박했다. 하나자산신탁 관계자는 "내부 심의를 할 때 시공사의 책임준공 능력과 신용도 등을 종합적으로 평가해 책임준공 신탁상품을 수주한다"며 "책임준공 신탁상품을 많이 수주한다고 해서 리스크가 증가하지 않는다는 것이 회사의 입장"이라고 말했다.