이 기사는 2018년 04월 06일 10:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

현재 보유하고 있는 토지를 사전에 계획 없이 급하게 처분하면, 법령에 따라 비사업용 토지로 분류될 수 있다. 이로 인해 높은 세율을 적용 받아 양도소득세 부담도 커진다. 따라서 자신이 소유한 토지가 어떠한 지목으로 분류돼 있는지, 비사업용토지로 분류되는지 여부를 파악하는 것은 중요하다. 그래야 양도소득세를 절감하고 양도할 시기를 정하는데 도움이 된다.

비사업용토지의 대한 규제는 정부의 정책과도 관련이 깊다. 과거에는 단일 세율로 기본세율 최고 구간보다 높은 세율을 적용했었다. 그리고 장기 보유 시 공제율이 크게 적용될 수 있는 장기보유 특별공제를 적용하지 않았다. 그러다 시장을 활성화시키기 위해 한시적으로 기본세율 구간을 적용하던 시기도 있었다.

최근에 개정된 세법으로는 2016년부터 장기보유특별공제를 해주지만 기본세율보다 10% 높은 세율을 적용하게 됐다. 따라서 비사업용토지에 해당하게 되면 양도하는 시점의 정책과 연관된 세법을 잘 봐야 한다. 비사업용토지의 범위는 법령으로 규정되어 있다. 구체적인 판단은 실제토지이용내역과 법령의 조건을 따져봐야 한다. 전반적인 비사업용토지의 범위는 크게 4가지 분류로 아래와 같다.

농지로서 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나, 자기가 경작하지 아니하는 농지, 법률에 따른 도시지역 내에 있는 농지는 비사업용토지다. 임야로서 공익 및 산림의 보호와 육성을 위하여 필요하거나, 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 및 사업과 직접 관련이 있다고 인정되는 임야를 제외한 임야는 비사업용토지로 분류된다.

목장용지로서 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지, 대통령령으로 정하는 축산용 토지의 기준 면적을 초과한 부분 및 도시지역 내의 목장용지는 비사업용토지로 나뉜다. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 지방세법에 따라 재산세가 비과세되거나 별도합산과세 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 비사업용토지로 본다.

비사업용토지의 범위를 벗어나더라도 사업용으로 사용한 기간이 충족돼야 한다. 그 기간 기준은 양도일 직전기준 중 5년 이내 3년 이상, 3년 이내 2년 이상 보유해 사업용으로 사용해야 한다는 것. 또는 토지소유기간의 총 60% 이상이 사업용 토지로 인정돼야 한다.

비사업용토지의 적용기준을 볼 때 대지는 특별한 사유가 없는 한 비사업용 토지로 본다. 지방세법상 재산세 과세대상 종합합산대상 토지는 소득세법 시행령에서 별도로 규정하는 경우를 제외하고는 비사업용 토지에 해당한다.

소득세법 시행령에서 별도로 규정하는 토지는 다음과 같다. △체육시설용 토지 △주차전용토지 △개발사업자가 조성한 토지 △하치장용 등의 토지 △무주택자가 소유하는 나지(주택신축이 가능한 660m2 이내의 토지) 등이다. 지목이 '대지'인 토지를 사두었다가 어떤 사업용에도 쓰지 않고 방치 후 양도를 하게 되면 비사업용 토지가 되어 기본세율의 10% 추가과세가 적용되어 16%~50%의 세율이 적용되게 된다.

위에서 살펴본 특별한 사유에 해당하기 위한 조건 중 그나마 쉽게 접목시킬 수 있는 것이 주차전용토지다. 주차장 운영업용 토지로 인정받아 비사업용토지 적용을 제외시킬 수 있는 요건은 △주차장 운영업을 영위하는 자가 소유할 것 △노외주차장을 설치하여 최소 2년 이상 운영하다가 양도해야 함 △주차장 법에 따른 노외 주차장으로 사용하는 토지일 것 △1년간 수입신고금액(부가가치세 과세표준 신고액)이 토지가액(공시지가)의 3% 이상인 토지 등이다.

따라서 나대지를 2년 동안 주차장용지로 사용하다가 양도하게 되면 비사업용 토지에서 제외되어 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 하지만 물론 여기에서도 주의해야 할 점이 있다. 주차장업으로 등록만해야 한다고 해서 되는 것이 아니다. 토지가액의 3% 이상을 연간 주차장 운영업 수입금액으로 신고해야 한다. 양도자는 부담할 부가가치세와 감소하게 될 양도 소득세의 부담을 비교해서 노외주차장 운영여부를 판단해야 한다.

노외 주차장외 다른 일반과세 사업자로 등록이 된 경우 노외주차장도 무조건 일반과세자로 사업자등록이 된다. 이렇게 되면 간이과세 사업자로의 등록이 어려울 수 있어 부가가치세 부담이 커질 수 있다. 사업자등록으로 인한 부가가치세액과 양도소득세 감소액, 그동안의 보유기간에 따른 여러 변수들을 고려하여 종합적으로 판단해 계획을 세워야 한다.

세법상 비사업용토지에 대해서는 여러 규제가 있다. 물론 정부 정책 방향에 따라 개정이 이루어지지만, 사업용으로 쓰이지 않는 토지에 대해서는 전반적으로 사업용 토지에 비해서 중과세되고 사후검증도 더 많이 발생하고 있다. 따라서 양도로 인해 많은 세금을 부담하지 않으려면 자신이 가지고 있는 토지에 대해 사용용도와 기타 제반 상황을 정기적으로 검토하는 자세가 필요하다.

박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표