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대신증권, 명동사옥 활용 2600억 조달 관리형토지신탁계약 변경, 신한은행 1순위 우석수익권자 지정·매각 관련 특약사항 적시

김경태 기자공개 2018-09-27 10:34:00

이 기사는 2018년 09월 21일 15:49 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.


대신증권이 자산유동화를 통해 2600억원이 넘는 자금을 조달하면서 명동사옥(대신파이낸스센터)의 관리형신탁계약을 변경했다. 명동사옥을 처분하기 위한 사전 정지작업에 들어갔다는 분석이 제기된다.

21일 부동산금융업계에 따르면 대신증권은 이달 중순 특수목적법인(SPC)을 통해 자산유동화기업어음(ABCP)를 발행했다. 김앤장 법률사무소가 법률자문을 맡았다. 신한은행은 업무수탁 및 자산관리자를 맡으면서 ABCP 매입보장 약정과 유동성공여 약정을 체결했다.

SPC는 유동화증권을 발행해 조달한 자금 2650억원을 대신증권에 대출했다. 대출 만기일은 2021년 9월이다. 앞으로 SPC는 대출만기일까지 ABCP를 11회 차환발행할 예정이다.

대신증권은 자금을 조달하는 과정에서 명동사옥을 활용했다. 대신증권은 신한은행에 대한 지급채무를 담보하기 위해 명동사옥을 신탁부동산으로 하는 관리형토지신탁계약을 변경했다. 신한은행을 제 1순위 우선수익권자로 지정했다. 대신증권은 '수익의 수익자'다. 신한은행에 발행된 수익권증서 금액은 3180억원이다.

눈겨여겨 볼 점은 변경된 신탁계약의 특약사항 11~14조다. 이전에는 없었던 부동산 매각 관련 내용이 대거 있다. 우선 11조에 대신증권이 채무를 갚기 위해 신탁사인 하나자산신탁과 신한은행의 동의를 얻어 명동사옥의 일부 또는 전부를 수시로 처분할 수 있다고 규정했다. 매각이 진행될 경우의 소유권이전 등에 관한 내용도 들어갔다.

12조에서는 명동사옥 처분 대금의 납부기한에 관해 세부적으로 정했다. '3회 이상 처분을 시도하여도 처분되지 않을 경우, 매수예정자를 용이하게 확보하기 위해 신탁부동산의 이해관계인이 가지는 채권을 만족시킬 수 있는 범위 내에서 처분대금 납부기한을 연장해 분할납부하게 할 수 있다'고 명시했다. 이 외 13조와 14조에서는 처분대금의 정산과 매각시 대신증권의 부동산 명도 의무 등을 정했다.

대신증권이 명동사옥 매각에 본격 돌입한다면, 건물이 완공된 지 약 2년만에 처분하게 된다. 애초 2016년 11월 사옥이 만들어질 때부터 증권 및 부동산업계에서는 매각 가능성이 거론됐다. 우선 미래에셋금융그룹의 사례가 영향을 미쳤다. 명동사옥 인근에 있는 미래에셋 센터원은 미래에셋맵스와 맵스프론티어가 각각 지분 50%를 보유하고 있다. 미래에셋 계열사들이 입주해 안정적으로 발생하는 수익을 부동산펀드 투자자들에게 나눠주는 구조다. 대신증권도 부동산 상품 출시에 적극 나서고 있어 가능성이 제기됐다.

또 매각설에 불을 지폈던 것은 100% 자회사 대신에프앤아이(F&I)가 추진하는 나인원한남 사업 때문이다. 대신F&I는 나인원한남 분양가로 6000만원이 넘는 초고가를 추진하다가 주택도시보증공사(HUG)와 갈등을 겪었고 위기설이 불거졌다. 대신증권은 사업 성공을 위해 프로젝트파이낸싱(PF)을 주선하는 등 적극적으로 대신F&I를 도왔다. 이 과정에서 증권 및 부동산업계에서는 대신증권이 명동사옥을 매각 후 재임차(세일앤리스백) 방식으로 팔 수 있다는 소문이 돌았었다.
대신증권 명동사옥은 지하 7층~지상 26층이다. 연면적이 5만 3369㎡인 프라임급 오피스빌딩이다. 부동산업계에서는 명동사옥이 매물로 나올 경우 매각가가 최소 4000억원 이상이 될 것으로 전망하고 있다. 연면적을 고려할 때 3.3㎡(평)당 2500만원에 거래가 이뤄지면 총 매각가는 4036억원 정도로 집계된다.
이와 관련해 대신증권 관계자는 "명동사옥을 담보로 자금을 조달한 이유는 NCR을 높여 투자여력을 확보하기 위함"이라면서 "확보된 자금을 바탕으로 증권 부문의 수익성 극대화를 위해 활용할 계획"이라고 말했다.

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