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후발주자 국제신탁, '꾸준했던 성장' 제동걸리나 [부동산신탁사 리스크점검]①작년 최고 실적, 순이익률 50% 상회..신규수주 급감 상승세 꺾일 듯

이명관 기자공개 2018-10-23 07:47:03

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 18일 14:12 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 신탁업계 후발주자인 국제자산신탁은 관리형 토지신탁을 주력으로 꾸준한 성장세를 이어가고 있다. 2013년 170억원대였던 영업수익이 4년만에 3배 이상 불어났다. 지난해 영업수익은 500억원을 상회했다. 수익성 측면에서도 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 지난해 대손준비금을 반영한 이익을 영업수익으로 나눈 영업순이익률이 50%를 넘어섰다. 총자산이익률(ROA)도 20% 중반대를 기록하고 있다.

다만 미래 일감인 신규수주가 감소세로 돌아서면서 이 같은 성장세를 이어가기 어려울 것으로 전망된다. 부동산 경기가 침체 조짐을 보이면서 주력인 관리형 토지신탁의 일감이 대폭 줄어들었기 때문이다.

◇순이익 사상 최고, 안정적 사업포트폴리오 구축

국제자산신탁은 2000년 6월 코리아에셋인베스트먼트란 간판을 달고 설립됐다. 이후 본격적으로 부동산 신탁사업에 뛰어든 것은 2007년 11월이다. 이때 국제자산신탁이란 사명을 달기 시작했다. 업계 후발주자나 다름 없었다.

신탁업 진출 초기엔 힘겨운 시간을 보냈다. 영업수익은 40억원대에 머물렀고, 2007년과 2008년 연이어 영업손실을 내며 고전을 면치 못했다. 본격적으로 시장에 안착하기 시작한 시점은 2009년이다. 관리형 토지신탁 사업을 중심으로 사업을 차츰 확장해나가며서 외형과 수익성이 조금씩 불어나기 시작했다.

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2011년 영업수익 123억원, 2012년 151억원 등 매년 수십억원씩 꾸준히 증가했다. 2015년엔 291억원의 영업수익을 올리며 안정적인 성장세를 보였다. 영업이익도 차츰 늘더니 2015년엔 148억원까지 증가했다.

폭발적이진 않지만, 꾸준한 성장세를 이어오던 국제자산신탁의 외형이 급증하기 시작한 시점은 2016년부터다. 부동산 호황기를 틈 타 공격적으로 영업을 확대해 나간 것이 주효했다. 거기에 2015년부터 시작한 차입형 토지신탁 사업도 상승세를 거들었다. 차입형 토지신탁사업은 신탁사가 자금조달부터 실질적인 사업 주체로 나서다 보니 마진율이 높다. 대신 리스크도 높은 편이다.

이를 통해 국제자산신탁은 지난해 영업수익 534억원, 영업이익 344억원 기록하며 설립이래 최고 실적을 올렸다. 이 같은 실적을 바탕으로 국제자산신탁은 지난해 당기순이익 270억원으로 사상 최고 수준을 기록했다. 2015년까지만하더라도 20~30% 수준이었던 영업순이익률도 2016년 48.6%으로 수직 상승하더니, 지난해엔 50%를 돌파했다.

◇신규수주 급감, 성장세 둔화 조짐

다만 국제자산신탁의 이 같은 성장세는 한풀 꺾일 조짐을 보이고 있다. 사업 밑천인 신규수주가 줄어든 탓이다.

국제자산신탁의 신규수주액은 2013년 198억원에서 매년 수백억원씩 늘었고, 2016년엔 664억원까지 불어났다. 이 기간 신규수주의 증가를 이끈 사업은 관리형 토지신탁이다. 관리형 토지신탁 사업은 2013년 71억원의 신규수주를 기록했다. 이후 매년 수십억원씩 늘었고, 2016년엔 174억원으로 증대됐다.

여기에 비토지신탁 사업과 대리사무와 컨설팅 등 기타 부문에서도 꾸준히 신규수주액을 늘렸다. 비토지신탁 사업은 2016년 162억원을 기록하며 2013년 대비 2배 이상 늘어났다. 대리사무와 컨설팅 등 기타 사업은 276억원의 신규수주를 기록하며 2013년 50억원 대비 200억원 이상 급증했다. 마진율이 높은 차입형 신탁사업도 52억원의 신규수주를 기록하며 상승세를 거들었다.

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하지만 지난해 들어 신규수주가 급감하면서 성장에 제동이 걸릴 가능성이 커졌다. 지난해 국제자산시탁은 529억원의 신규 수주를 기록했다. 이는 전년보다 20% 가량 감소한 액수다. 주력 사업이었던 관리형 토지신탁 사업이 부진했던 까닭이다.

지난해 관리형 토지신탁 사업의 신규수주액은 94억원이었다. 전년보다 80억원이나 감소했다. 반면 대리사무와 컨설팅 등 기타 사업은 6억원 감소한 270억원, 비토지신탁 사업은 17억원 감소한 145억원, 차입형 토지신탁 사업은 32억원 감소한 20억원 등을 각각 기록했다.

관리형 토지신탁 사업의 신규수주가 급감한 것은 정부의 부동산 규제 강화 여파로 부동산 경기가 하강국면에 진입한데 따른 영향으로 풀이된다. 신용평가사 관계자는 "정부의 규제 속에 공급과잉 우려가 겹치면서 주택 공급량이 감소하고 있다"며 "이에 따라 당분간 신규수주 물량이 줄어들 가능성이 크다"고 말했다.

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