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부동산펀드, 설정액 70조 시대 개막 [부동산펀드 운용사 분석 / 총론] ①글로벌 부동산 경기 회복세, 저금리 기조 지속…전체 펀드 시장 중 13% 차지

이효범 기자공개 2018-11-06 13:29:47

[편집자주]

부동산펀드 전성시대다. 주식, 채권에 이어 부동산이 기관투자자들의 주요 투자자산으로 떠올랐다. 시장 규모는 70조원을 돌파했다. 전문성을 갖춘 운용사들이 국내 뿐 아니라 해외 부동산을 적극적으로 발굴해 시장 키우는 양상이다. 부동산펀드를 통해 성장가도를 달리고 있는 주요 운용사들을 조명해 본다.

이 기사는 2018년 11월 02일 10:36 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국내 부동산펀드 시장이 글로벌 부동산 경기 호조와 우리나라 저금리 기조에 힘입어 최근 수년간 폭발적으로 성장했다. 글로벌 금융위기 이후 완만하게 늘었던 펀드 설정액은 2016년부터 대폭 불어나 올해 70조원을 넘긴 상태다. 특히 해외 부동산펀드에 뭉칫돈이 유입되면서 전체 펀드 시장에서 부동산 자산이 10%를 넘는 비중을 차지하게 됐다.

글로벌 금융위기 이후 전통적인 투자자산과 함께 중위험·중수익 자산으로 투자 저변을 넓히려는 기관투자가들이 시장을 키웠다는 분석이다. 이 때문에 공모펀드에 비해 사모펀드가 압도적으로 큰 비중을 차지한다. 부동산펀드를 통해 안정적인 수익을 기대하는 자산운용사들도 투자 수요에 발맞춰 앞다퉈 부동산 조직을 꾸리고 펀드를 쏟아 내고 있다.

◇해외펀드 37.8조 '견인차'…지난해 국내펀드 역전

금융투자협회에 따르면 국내 자산운용사가 설정한 부동산펀드 설정액은 올해 9월말 기준 71조318억원으로 나타났다. 2011년 말 16조3701억원에 비해 7년만에 333.91% 성장했다.

우리나라 전체 펀드 설정액 536조8787억원 가운데 차지하는 비중은 13.23%에 달한다. 전체 펀드 시장에서 부동산펀드가 차지하는 비중은 2017년 처음으로 10%를 넘어섰다. 2011년 말까지만해도 부동산펀드가 전체 펀드시장에서 차지하는 비중은 5.44%에 그쳤다.

성장세는 매년 이어졌다. 국내 부동산펀드 설정액은 2012년 3조5350억원, 2013년 4조3886억원, 2014년 5조3161억원, 2015년 5조3288억원 등으로 꾸준히 증가했다.

2016년부터 부동산펀드 설정액은 드라마틱하게 증가했다. 한해 동안 설정액이 10조7557억원 불어날 정도였다. 당시 설정액 증가분의 80%에 해당하는 8조5657억원을 해외부동산펀드가 빨아들였다.

같은해 해외부동산펀드 설정액은 20조원을 넘어섰고, 이듬해에도 설정액은 9조1986억원 증가해 30조원을 돌파했다. 요약하면 2016년과 2017년 해외부동산펀드에 대규모 자금이 유입되면서 우리나라 부동산펀드 시장의 성장을 견인한 셈이다.

국내 해외 부동산펀드 설정액 추이

글로벌 부동산시장 호조세 영향으로 우리나라에서 해외 부동산펀드로 자금유입이 큰 폭으로 증가했다는게 전문가들의 견해다. 자본시장연구원이 올해초 발간한 '최근 해외부동산펀드 현황' 보고서에 따르면 최근 글로벌 부동산 가격 및 임대료는 2012년 이후 상승세 지속하며 금융위기 이전 수준을 회복하거나 상회하고 있다는 분석이다.

또 국내 저금리 기조가 장기화된 것도 부동산펀드 시장을 키운 요인으로 지목된다. 우리나라 기준금리는 지난 2011년 6월 10일 3.25%로 정점을 찍은 이후 수년째 하락했다. 2015년 3월에는 2%의 벽이 무너진 1.75%로 결정됐다. 2016년까지 1.25%로 사상최저 금리 수준을 기록했다가 작년 11월 다시 1.5%로 오른 상태다. 1%대의 저금리 기조가 3년 넘게 지속되고 있는 양상이다.

해외 부동산펀드 성장세에 비견할 정도는 아니었지만 국내 부동산펀드도 꾸준히 증가했다. 국내 부동산펀드 설정액은 2011년말 기준 13조2505억원으로 해외 부동산펀드 설정액인 3조1196억원에 비해 10조1309억원이나 규모가 컸다. 역전현상이 일어난 것은 지난해부터다. 국내 펀드 설정액은 29조6923억원으로 해외부동산펀드 설정액 30조903억원으로 나타났다.

격차는 올해 더욱 벌어졌다. 국내 부동산펀드 설정액은 올해 9월말까지 4조원 넘게 증가하면서 30조원 고지를 넘어선 33조9427억원을 기록했다. 다만 해외 부동산펀드 설정액은 더 큰폭으로 증가해 37조891억원을 기록했다. 격차는 3조1464억원에 달한다.

◇'기관투자자 전유물' 사모펀드 비중 '96.77%'

우리나라 부동산펀드 시장은 공모형에 비해서 사모형이 압도적으로 크다. 이같은 격차는 해가 갈수로 더욱 심화되고 있다. 2011년말 기준 공모형 부동산펀드가 전체 부동산펀드 시장에서 차지하는 비중은 5.15%였다. 2012년까지 소폭 증가했지만 이후로 사모펀드 증가세가 거셌다. 올해 9월말 기준 공모형 부동산펀드가 국내 부동산펀드 시장에서 차지하는 비중은 3.23%에 불과하다. 사모펀드 비중이 96.77%에 달하는 셈이다.

사실상 부동산펀드는 기관투자자들의 전유물이었다고 해도 과언이 아니다. 글로벌 금융위기 이후 저금리가 지속되는 가운데 전통적인 주식, 채권 이외에 중위험 중수익으로 인식되는 대체투자를 원하는 기관투자자들의 투자 수요가 확대됐다. 또 수천억원에서 수조원에 달하는 부동산 자산의 특성상 공모를 통해 자금을 모집하는게 쉽지 않다는 점도 작용했던 것으로 풀이된다.

자본시장연구원의 '해외부동산투자펀드의 성장 및 시사점' 보고서에 따르면 해외 부동산펀드 시장의 판매 규모 기준 투자고객별 비중을 살펴보면, 2016년 8월말 기준 개인 3.2%, 일반법인 24.9%, 금융기관 71.9%로 기관투자자의 비중이 96.8%로 월등히 높은 수준이다.

여기에 국내 부동산펀드를 설정하는 운용사 수도 최근 2015년 이후로 두배로 증가했다. 2015년말 기준 부동산펀드 운용사는 55개에 그쳤지만 올해 100개를 넘겼고, 같은해 9월말 108개로 증가한 상태다. 특히 부동산펀드 시장 성장세가 두드러졌던 2016년부터 급격하게 늘어난 것으로 나타났다.

운용사들은 투자자들의 수요를 충족시킨다는 명목과 함께 안정적인 수익원 확보를 위해 부동산펀드 시장에 뛰어들고 있다. 부동산펀드는 주로 4~5년 만기의 폐쇄형 펀드로 설정되기 때문에 운용사 입장에서는 장기간 안정적으로 수수료를 챙길 수 있는 수익원이기도 하다. 올해도 적잖은 운용사들이 부동산 투자에 뛰어들면서 새로 조직을 꾸리는 사례가 늘었다. 이 때문에 업계에서는 부동산 인력들의 구인난에 시달리고 있다는 얘기가 나오기도 했다.

자산운용사 관계자는 "당분간 부동산펀드 시장의 성장세는 지속될 것으로 보인다"며 "중위험 중수익 투자처를 찾는 개인 투자자가 늘어나고 있어 헤지펀드운용사들도 부동산펀드에 관심이 많은 상황"이라고 말했다. 그는 덧붙여 "금리 인상기에 점차 접어들면서 글로벌 부동산 시장을 보수적으로 전망하는 국내 기관투자가들은 이미 실물 투자보다는 담보 대출 형태로 투자 방식을 바꿔가는 추세"라고 설명했다.

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