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'스테이트타워 남산' 매각, 공실 대응이 승부 갈랐다 미래에셋운용 임대차 별도 약정 없는 인수 강조…이달말 MOU

김경태 기자공개 2019-01-24 14:13:17

이 기사는 2019년 01월 22일 08:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 '스테이트타워 남산(사진)' 매각 우선협상대상자로 선정된 배경에는 파격적인 공실 조건이 있었다. 경쟁자들과 달리 현 상태로 인수할 것을 강조하면서 승자가 될 수 있었다. 향후 확실한 투자자를 구하는 게 거래 종결의 관건이 된 것으로 분석된다.

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△스테이트타워 남산 티저레터 갈무리
21일 부동산업계에 따르면 매각주관사 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield)와 존스랑라살(JLL)은 이달 17일 미래에셋자산운용을 스테이트타워 남산 매각의 우협으로 선정했다. 현재 매각 측과 미래에셋자산운용은 양해각서(MOU) 체결에 관한 논의를 진행 중이다.

거래 사정에 정통한 관계자에 따르면 미래에셋자산운용이 우협으로 선정된 배경에는 공실 조건이 있었다. 현재 스테이트타워 남산에는 법무법인 세종과 한국투자공사(KIC), BNP파리바은행·증권, 베인앤드컴퍼니, BMW코리아, 리치몬트코리아 등이 임차인으로 들어가 있다. 특히 세종은 빌딩의 3층과 5층~11층을 사용하고 있는데 조만간 광화문 디(D)타워로 이전한다. 세종이 이전하면 공실률은 40% 정도가 된다.

대부분 숏리스트들은 매각 측에 공실과 관련한 요구 사항이 있었다. 임대보장책이라던가 금액에 관한 언급이 있었던 것으로 알려졌다. 반면 미래에셋자산운용은 다른 운용사들과는 달리 공실 문제와 관련된 요구를 하지 않았다. 현재 상태로 인수를 내세워 딜 구조가 복잡하지 않았다는 전언이다.

미래에셋자산운용은 매각 측에 투자자의 투자확약서(LOC)를 제출하지 않았다. 그만큼 공실과 관련한 내용이 매각 과정에서 중요했던 것으로 풀이된다. 미래에셋자산운용은 매각 측과 협의해 일정한 기간 내에 투자자로부터 LOC를 받아 제출하기로 했다. 총 매각가가 5860억~6062억원 대로 전망되는 만큼, 대형 투자기관의 확보가 거래 종결의 관건이 된 것으로 분석된다.

미래에셋자산운용은 현재 잠재적 임차인(potential tenant)들의 제안을 받는 것으로 알려졌다. 또 매각주관사를 맡은 쿠시먼앤드웨이크필드와 JLL 역시 잠재적 임차인들과의 접촉이 있다. 임차인 확보 여부가 향후 미래에셋자산운용의 투자수익율에 영향을 미칠 것으로 보인다.

부동산업계 관계자는 "매각 측과 미래에셋자산운용이 협의를 지속하고 있고 이르면 다음 주 중으로 MOU를 체결할 것"이라고 설명했다.

한편 순조롭게 거래 종결이 되면 매각 측은 상당한 시세차익(Capital Gain)을 남길 것으로 전망된다. 씨비알이(CBRE)글로벌인베스터자산운용과 아부다비투자청(ADIA)은 2015년에 3.3㎡당 2493만원, 총 5000억원 수준에 스테이트타워 남산을 인수했다. 단순히 매각가만 고려할 때 3년 만에 1000억원에 육박하는 시세차익을 거둘 것으로 집계된다.

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