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리치먼드운용, 영화관 5곳 매각 관건 '임대차 관리' 잔여기간 12년 이상 '긍정적'…임대수익 안전장치 구비

김경태 기자공개 2019-01-29 11:31:51

이 기사는 2019년 01월 28일 14:33 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.


리치먼드자산운용이 전국 각지에 소재한 영화관 5곳을 매물로 내놓은 가운데, 임대차 현황이 매각 흥행의 관건이 될 것이란 분석이 나온다. 5곳의 평균 잔여 임대차기간은 12년 이상이 남아 있고, 고정 임대료 수익이 발생해 원매자들이 관심을 가질 만 하다는 평가가 우세하다.

28일 부동산업계에 따르면 리치먼드자산운용은 최근 씨비알이(CBRE)코리아를 매각주관사로 선정한 후 CGV 전주고사점 등 영화관 5곳 처분에 착수했다. CBRE는 지난주 일부 잠재적 투자자에 투자안내문(티저레터)를 발송했다.

리치먼드자산운용이 이번에 영화관을 대거 매물로 내놓은 것은 시장 상황을 고려한 것으로 풀이된다. 최근 국내 중소형 부동산전문자산운용사들은 영화관 인수에 적극적으로 나서고 있다. 경쟁이 치열한 프라임오피스보다는 비교적 적은 자금으로 매입할 수 있기 때문이다.

무엇보다 영화관이라는 우량 임차인 덕분에 안정적인 수익 창출이 가능한 점이 영향을 미치고 있다. 이에 따라 부동산업계에서는 리치먼드자산운용이 매각하는 영화관 5곳도 임대차 현황이 거래 성사에 중요한 부분이 될 것이란 관측이 나오고 있다.


매물로 나온 곳 중 잔여 임대차기간이 가장 짧은 곳은 '리치먼드 리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁 1호'로, 보유하고 있는 CGV전주고사점이다. 2031년 2월 초까지로 약 12년이 남았다. 고정 임대료는 월 8000만원이며 초기 계약 후 6년 차와 11년 차에 각 5%의 인상이 이뤄진다. 해당 펀드는 영화관 외에 상가 5개실도 보유하고 있다. 이 중 1개실 만 공실이다. 나머지는 카페, 식당 등과 계약이 돼 있다. 이 중 계절밥상과의 계약만 순매출액의 5%이며, 나머지는 고정임대료다.

이 외에 △리치먼드 사모 멀티플렉스 부동산투자신탁 2호 △리치먼드 사모 멀티플렉스 부동산투자신탁 3호 △리치먼드 사모멀티플렉스 부동산투자신탁 7호 △리치먼드 멀티플렉스 전문투자형 사모부동산투자신탁 8호로 보유 중인 영화관 4곳은 모두 잔여 임대차기간이 14년을 넘는다.

롯데시네마 인덕원점은 2033년 10월 초까지로 14년 8개월 정도가 남았다. 롯데시네마 경산점은 2035년 1월 말까지로 16년이 남았다.CGV해운대점과 연수역점은 각각 2035년 10월 말, 2037년 7월 중순까지로 잔여 기간은 각각 16년 9개월, 18년 6개월이다.

4곳의 고정 월 임대료는 4700만~1억1000만원대에 있어 각각 다른데, 수익을 보장하는 장치들이 있다. 예를 들면 경산점을 제외한 나머지 3곳은 인상률이 정해져 있다. 다만 경산점은 초과관람객이 있을 때 매출액을 바탕으로 추가 임대료를 받는 것이 가능하게 돼 있다.

부동산운용업계에서는 영화관 5곳의 잔여 임대차기간은 모두 12년 이상이 남아 있는 점을 긍정적으로 보고 있다. 또 임대료 관리도 비교적 적정한 수준에서 이뤄지고 있어 향후 안정적인 투자수익 창출이 가능하다는 분석이 나온다. 이에 따라 다수의 부동산자산운용사에서 이번에 투자를 저울질하는 것으로 알려졌다. 다만 영화관 역시 인근 상권의 영향을 받는 물건인 만큼, 매물이 위치한 입지에 대한 평가를 보수적으로 할 경우 입찰 흥행에 변수가 될 수 있다는 분석도 있다.
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