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엠디엠운용, 한진重 부산사옥 IRR 8%대 목표 10년 책임임차 기반 집계…엠디엠플러스, 콜옵션 보유

김경태 기자공개 2019-02-25 08:19:27

이 기사는 2019년 02월 22일 14:47 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

엠디엠투자운용의 한진중공업 부산사옥 매입이 마무리 단계에 접어들었다. 운용 기간인 5년 동안 총 8%대의 수익률을 목표로 잡았다. 한진중공업이 향후 10년간 책임임차(마스터리스)하는 구조인 만큼 안정적인 수익이 가능할 것으로 관측된다.

22일 부동산업계에 따르면 엠디엠투자운용은 한진중공업 부산사옥 매입을 위한 막바지 작업에 한창이다. 국토교통부로부터 이달 중순 매입주체인 '엠프라퍼티 제1호 위탁관리 부동산투자회사'의 리츠 영업인가를 받았고, 투자자도 확정했다.

엠디엠투자운용이 설립한 리츠의 존립기간은 10년이지만, 일단 5년간 운용하는 것으로 계획했다. 5년간 평균 배당률은 8.18%이며, 매각차익을 포함한 투자자 내부수익률(IRR)은 8.17%로 예상했다.

리츠가 높은 수익률을 거둘 거라 판단한 배경에는 한진중공업의 책임임차가 있다. 한진중공업은 부산사옥 전체를 사용하는데 2019년 3월초부터 2029년 2월 말일까지 10년간 임차한다. 보증금은 3.3㎡(평)당 23만원으로 총 16억8000만원이다. 임대료는 3.3㎡당 월 2만3000원으로 잡았다. 또 매년 임대료를 2% 인상하는 것으로 가정해 수익률을 추정했다.

한진중공업 부산사옥 수익률 전망 내역
△기준: 1기당 6개월, 단위: %

리츠는 향후 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 계획이라, 리츠의 주주들이 집중 수혜를 받는다. 리츠의 보통주 투자자는 엠디엠그룹 계열사 엠디엠플러스다. 보통주 전량인 106만주를 인수한다. 금액은 총 53억원이다.

리츠는 제1종종류주와 제2종종류주도 발행한다. 각각 70만5000주, 105만5000주로 모집총액은 35억2500만원, 52억7500만원이다. 삼성증권이 종류주를 인수한 후 50% 이상을 신한금융투자의 특정금전신탁에 셀다운해 딜클로징을 할 예정이다. 제1종 종류주와 제2종종류주의 IRR은 각각 6.43%로 전망했다. 보통주의 경우 11.02%다.

리츠는 지분 투자로 조달하는 141억원 외에 대출(론) 198억원을 끌어와 사업 재원으로 활용한다. 대출 투자자로는 새마을금고의 지점들과 신용협동조합이 등장할 가능성이 높다. 대출의 고정금리는 3.8%, 대출취급수수료는 0.5%다.

엠디엠투자운용은 5년 후 국내외 투자자를 대상으로 일괄매각을 추진해 투자금을 회수할 계획이다. 매각을 시도하는 시점에 상업용부동산 경기 악화 등으로 인해 리스크가 생길 가능성을 대비해 한진중공업과 엠디엠플러스가 각각 콜옵션(Call Option)을 보유하기로 했다.
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