이 기사는 2019년 03월 26일 14시56분 thebell에 표출된 기사입니다

NH투자증권이 서울스퀘어 매입을 마무리한 가운데, 부동산 인수대금의 절반 이상을 대출(론)으로 조달했다. 투자자로 삼성그룹 금융사들이 등장했고, 한화생명 등도 동참했다. 향후 NH투자증권은 7년 뒤 투자금 회수에 나설 것으로 전망된다.

26일 부동산업계에 따르면 NH투자증권은 지난달 27일 서울스퀘어를 소유한 '케이알원기업구조조정부동산투자회사(리츠)'와 매매계약을 체결했다. 그 후 이달 22일 거래를 마무리했다. 매매가는 9882억8040만원이다. 3.3㎡(평)당 가격은 2460만원이다.

총 매각가 중 NH투자증권이 책임진 부분은 4100억원이다. 이 중 1600억원은 NH투자증권과 에이알에이(ARA)코리아자산운용, 대주단 등이 공동 투자했다. 2500억원은 국내 기관투자자들을 상대로 셀다운(재판매)했다.

NH투자증권은 나머지 인수 자금 5800억원가량을 대출로 조달했다. 일반적으로 프라임오피스를 매입할 때 인수자금의 절반 이상을 대출로 끌어온다. NH투자증권 역시 작년 삼성물산 서초사옥을, 올해 초 삼성SDS타워를 매입할 때 대출을 적극적으로 활용했었다.

앞선 2곳의 프라임오피스는 코어(Core)자산이라 생보사를 비롯한 금융권에서 긍정적으로 검토했고, 자금을 빌려줬다. 서울스퀘어 역시 임대가능면적 13만2806㎡ 중 82.7%에 해당하는 10만9854㎡가 임대돼, 안정적 자산이라는 판단으로 대주단이 투자에 나선 것으로 풀이된다.

△서울스퀘어 전경

서울스퀘어 대출 투자자로는 삼성화재와 삼성생명, 한화생명, 농업협동조합중앙회가 이름을 올렸다. 4곳은 서울스퀘어 부동산을 담보로 근저당권을 설정했는데, 채권최고액 합계는 7693억2000만원이다.

일반적으로 채권최고액은 실채무액의 120%~130% 수준에서 설정된다. 이를 대입하면 대주단의 대출금액은 5917억~6411억원대인 것으로 집계된다. NH투자증권이 4100억원 외 나머지 금액을 조달한 점을 고려하면, 채권최고액이 130%수준에서 결정된 것으로 보인다.

대주단 4곳 중 삼성화재가 가장 많은 돈을 빌려줬다. 서울스퀘어 부동산을 담보로 근저당권을 설정했는데, 채권최고액은 3013억2000만원이다. 채권최고액이 실채무액의 130%라고 보면, 2317억원을 대출해준 것으로 분석된다.

삼성생명의 채권최고액은 2280억원으로, 대출액은 1753억원으로 집계된다. 한화생명과 농업협동중앙회의 채권최고액은 각각 1200억원이다. 대출액은 923억원씩으로 계산된다. 4곳 모두 공동순위로 등재됐다.

향후 서울스퀘어 운용은 싱가포르계 부동산운용사 ARA코리아자산운용이 맡는다. 이를 위해 ARA코리아자산운용은 '에이알에이코리아 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제1호'를 인수 주체로 내세웠고, KB국민은행에 서울스퀘어를 신탁했다.

운용 기간은 7년으로 2026년경에 투자금 회수가 이뤄질 것으로 전망된다. 다만 매입 측은 서울스퀘어를 취득한 날로부터 5년이 경과한 시점부터 부동산 매각을 하기 위한 시장 모니터링을 할 수 있도록 정했다. 또 그 시점에 매각이 가능하도록 했기 때문에 시장 상황에 따라 투자금 회수가 더 빨라질 수도 있다.

한편 ARA코리아자산운용은 서울스퀘어 인수에 참여하면서 적잖은 금액을 받게 됐다. 우선 매입보수는 부동산 매입가의 0.4%다. 서울스퀘어 매각가를 고려하면 39억5312만원으로 집계된다. 또 미래에 매각할 때 받는 보수는 거래가의 0.5%다. 이번 매입가와 같은 가격에 팔린다고 가정하면 49억4140만원이다.