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한국자산신탁, 외형 유지 속 리스크 관리 방점 [부동산신탁사 경영분석]차입형 토지신탁, 신규수주 축소…불확실성 대비 포석

신민규 기자공개 2019-04-17 13:22:00

이 기사는 2019년 04월 15일 14:55 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁은 매출 성장세를 유지하면서도 건설경기 불확실성에 대비하는 수익구조를 취했다. 그동안 차입형 토지신탁의 영업 활성화에 힘입어 폭발적인 성장세를 구가했지만 이제는 비중을 축소하면서 리스크 관리에 역점을 뒀다.

한국자산신탁의 영업수익 가운데 압도적인 비중은 수수료 수익이 차지하고 있다. 지난해 2266억원의 영업수익 중에서 수수료수익이 67%인 1516억원을 차지했다. 수수료수익 가운데 토지신탁 보수가 1291억원으로 외형의 대부분을 차입형 토지신탁 등에서 견인했다. 나머지 비토지신탁(관리, 처분, 담보, 분양관리)은 60억원을 밑돌았다.

차입형 토지신탁 비중 영향으로 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자수익도 확보됐다. 영업수익 2266억원 가운데 이자수익은 686억원을 차지했다. 이자수익의 77% 가량이 신탁계정대 이자(531억원)로 집계됐다. 2017년 대비 54% 성장한 수치다.

차입형 토지신탁은 신탁사가 공사비 등의 사업비를 직접 조달하는 방식으로 리스크는 큰 편이지만 사업이 성공될 경우 많은 수익을 남길 수 있다.

한국자산신탁은 그동안 차입형 토지신탁 부문에서 공격적인 행보를 보여왔지만 지난해부터 변화 추세가 감지되고 있다. 신규수주액 자체가 줄어든 데다가 차입형 토지신탁 비중을 전략적으로 줄이고 있어서다.

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한국자산신탁의 지난해 신규 수수료 약정액은 1097억원이었다. 이 가운데 차입형 토지신탁 신규수주 비중이 755억원을 차지했다. 전체의 70%를 밑도는 규모다. 2017년만 해도 신규 수수료 약정액 2227억원에서 차입형 토지신탁 수주 비중이 90%에 육박한 점을 감안하면 차이가 커졌다. 총 수탁고(수주잔고)는 14조원대를 꾸준히 유지하고 있다.

수수료수익 가운데 토지신탁 규모의 감소 추세도 의미있는 대목이다. 토지신탁 규모는 2017년 1356억원에서 지난해 1292억원으로 5% 줄었다. 신탁보수 중에서 차지하는 비중이 여전히 압도적이긴 하지만 규모 자체는 감소세로 돌아섰다. 2017년 당시 74% 늘어났던 점을 감안하면 상당히 보수적인 포지션을 취한 셈이다.

한국자산신탁의 차입형 토지신탁 비중 축소는 부동산 경기에 대한 불확실성이 반영됐다. 대내적으로 가계부채 증대에 따른 정부의 부동산 과열 억제 정책과 대외적으로 미국의 금리인상과 보호무역주의의 대두로 인한 경제의 불확실성이 커지고 있는 상황을 우려했다.

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부동산신탁사들이 전반적으로 차입형토지신탁 외형을 유지하고 있는 상황에서 나온 반대행보라는 점에서 향후 결과가 주목된다. 부동산신탁사들의 영업수익 규모는 2014년 이후 연평균 28% 이상 성장해 1조2178억원 규모로 성장했다. 차입형 토지신탁 활성화에 힘입어 신탁보수 규모가 연평균 38% 가량 성장했다.

한국자산신탁은 향후 신규수주 활동 역시 안정적인 수익 확보가 가능한 것 위주로 임할 계획이다. 특히 도시정비사업과 뉴스테이 사업에 주목하고 있다.

도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 2016년 3월부터 신탁회사는 정비사업의 단독 시행사를 맡을 수 있게 됐다. 한국자산신탁은 여의도 시범아파트 등 주요 사업지 수주를 따내 도시재생사업에 진출했다. 이밖에 국내 첫 뉴스테이 사업인 '인천도화지구 기업형임대주택' 사업을 리츠 방식으로 수주한 바 있다.

한국자산신탁은 2011년 문주현 회장이 이끄는 엠디엠(MDM) 그룹에 인수된 후 높은 성장을 거듭했다. 2016년 매출 1000억 원을 돌파한 뒤 한국토지신탁에 이어 업계 2위 자리를 지키고 있다. 엠디엠 그룹은 부동산 개발회사(엠디엠, 엠디엠플러스)와 부동산금융회사(한국자산신탁, 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용)를 두축으로 하는 계열사들을 두고 있다.
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