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넥스트AMC, 서초동 개발사업 우군 '새마을금고' 휠라코리아 사옥 매매가의 86% 금융조달, PFV 활용 전략 구사

김경태 기자공개 2019-10-02 08:08:21

이 기사는 2019년 10월 01일 11:23 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산디벨로퍼 넥스트에이엠씨(AMC)가 휠라코리아의 서초동 사옥 매입을 완료했다. 수도권에 있는 새마을금고가 선순위 대주로 자금 지원을 했고, 저축은행도 힘을 보탰다. 넥스트AMC는 메리츠종금증권과 함께 프로젝트금융투자회사(PFV)를 내세워 고급 주거시설 개발에 나설 예정이다.

◇새마을금고, 휠라코리아 사옥 매입 선순위 대주 '독식'

넥스트AMC는 올해 1월 14일 휠라코리아 서초동 사옥 매입을 위해 자본금 50억원의 서초아트PFV를 설립했다. 그 후 나흘 뒤 휠라코리아와 매매계약을 체결했다. 약 8달이 지난 올해 9월 19일 잔금을 치르고 매입을 완료했다. 매매가는 430억원이다.

넥스트AMC는 금융권의 도움으로 부동산 매입을 마무리할 수 있었다. 서초아트PFV는 새마을금고 7곳과 저축은행 2곳으로부터 돈을 빌렸다. 금액은 총 370억원이다. 서초동 사옥 매매가의 86%에 해당하는 금액이다.

우선 선순위 대주로는 새마을금고가 7곳이 등장했다. 성남수정새마을금고, 광명새마을금고, 중원새마을금고, 성남중부새마을금고, 군포새마을금고, 화성새마을금고, 성남제일새마을금고가 각각 49억원씩 빌려줬다. 총 343억원이다.

그다음 중순위로는 저축은행이 이름을 올렸다. 합자회사 영진저축은행과 안국저축은행이 각각 14억원, 13억원씩 융통해줬다. 후순위 대주는 넥스트AMC다. 서초아트PFV에 34억원을 빌려줬다.

서초아트PFV는 서초동 사옥을 인수한 후 하나자산신탁에 부동산을 신탁했다. 대주는 우선수익권을 가지는데, 선순위 대주의 우선수익권금액은 대출액의 120%로 설정했다. 중순위와 후순위는 각각 130%로 정했다.

서초아트피에프브이, 대주 현황
△단위: 백만원

◇PFV 활용·메리츠종금증권 협업 주목

넥스트AMC는 김관우 대표가 이끄는 부동산디벨로퍼로 2013년 설립됐다. 주로 서울에서 개발사업을 했다. 서울 중구 순화동의 N타워, 마포구 상암동의 한화오벨리스크 개발, 서초구 서초동의 D타워 개발 등 다수의 사업을 진행했다.

넥스트AMC는 사업을 진행할 때 PFV 등 법인을 설립하는 전략을 구사했다. 넥스트플래너, 서초동PFV, 목동PFV 등을 만들어 사업을 했다. 이에 따라 넥스트AMC 법인의 규모는 크지 않다. 자본금은 3억원이다. 중소벤처기업부에서 실적과 재무를 확인할 수 없을 정도다. 이번 휠라코리아 서초동 사옥 개발도 서초아트PFV를 통해 하기 때문에 넥스트AMC 외형 증대에 제한적인 영향을 미칠 수 있는 것으로 분석된다.

넥스트AMC는 앞으로 휠라코리아 서초동 사옥을 고급 주거시설로 탐바꿈시킨다는 계획을 가진 것으로 알려졌다. 이 과정에서 메리츠종금증권과 협업할 예정이다. 2곳은 목동에서 개발사업을 진행하면서 맞손을 잡은 적이 있어 주목된다. 양천구 목동 406-28번지를 개발하는 주체인 목동PFV의 보통주 75만주는 넥스트AMC가 전량 보유하고 있다. 나머지 1종·2종 우선주 전부는 메리츠종금증권이 갖고 있다.

◇거래 성사 공신 JLL, 강남권 보폭 확대

부동산업계에서는 휠라코리아 서초동 사옥 거래 성사의 공신인 존스랑라살(JLL)에도 주목하고 있다. JLL이 앞으로 강남권 중소형 빌딩 매각·매입 자문에서 보폭을 더 넓힐지 주시하는 분위기다.

과거 JLL은 서울 주요권역의 업무시설 매각·매입 자문에 두각을 드러냈었지만, 강남권역의 중소형 부동산시장에서는 영향력이 적었다. 그러다 2016년 6월 강남권 부동산시장 공략을 위해 공격적인 인재 영입에 나섰다.

미국계 부동산컨설팅업체인 이알에이(ERA)코리아에서 근무 중이던 김명식 중소형 부동산 투자자문팀 이사를 데려왔다. 그 후 JLL은 강남권 중소형 부동산 시장에서 점차 영역을 넓히기 시작했다. 작년 6월 휠라코리아 매각주관사로 선정된 데 이어 거래를 성사시키면서 입지가 확대될 것으로 보인다.
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