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파빌리온운용, 제일병원 부지에 고급주택 조성 검토 '부지매입+개발비' 수천억 필요, 분양가 상한제 변수

이명관 기자공개 2019-10-22 14:21:00

이 기사는 2019년 10월 21일 15:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

파빌리온자산운용이 제일병원 부지를 프리미엄 주거단지로 조성하는 방안을 검토 중이다. 투입 비용을 감안한 선택으로 풀이된다. 현재 개발을 위한 자금조달과 함께 설계가 진행 중이다. 다만 분양가 상한제의 시행은 변수로 지목된다. 원하는 수준으로 분양가를 산정하기 어려워진 탓에 프리미엄 전략을 구사하는 데 차질이 생길 수 있는 탓이다.

21일 부동산업계에 따르면 파빌리온자산운용이 앞서 매입한 제일병원 부지를 활용해 고급주택으로 개발하는 안을 검토 중인 것으로 파악된다. 개발에 대규모 자금 투입이 불가피한 만큼 고급화 전략을 통해 이익 실현을 모색 중인 것으로 풀이된다.

앞서 파빌리온자산운용은 부동산 펀드를 조성해 제일병원이 있는 서울시 중구 묵정동 1-17 외 11개 필지 1만595㎡를 사들였다. 펀드는 1370억원 규모로 전액 제일의료재단의 가진 채무를 일시 변제한 이후 해당 부지의 소유권을 이전 받는 방식이었다. 부지매입비 외에 개발비까지 감안하면 2000억원을 상회하는 비용이 소요될 것으로 보인다.

프리미엄 주거시설이 검토되고 있는 만큼 시장에선 GS건설이 시공을 맡을 것으로 전망한다. GS건설은 파빌리온자산운용이 설립한 부동산 펀드에 50억원 가량을 출자했기 때문이다. GS건설는 아파트 브랜드 '자이'로 알려진 대형 건설사다. 다른 건설사와 달리 별도의 프리미엄 브랜드는 없지만 '자이' 자체가 프리미엄 아파트의 대명사로 평가 받고 있다.

부동산업계 관계자는 "파빌리온자산운용이 제일병원 부지에 고급 주택단지를 조성하는 안을 유력하게 검토 중"이라며 "현재 개발비 조달을 추진 중으로 부동산 펀드에 자금을 댔던 GS건설이 시공을 맡을 것으로 거론되고 있다"고 말했다.

걸림돌은 있다. 최근 정부가 부동산 규제 정책으로 내놓은 부동산 상한제다. 상한제의 내용을 보면 적용 시점이 입주자 모집공고 승인 신청시다. 이렇게 되면 선분양 뿐만 아니라 후분양도 통제 범위에 포함된다. 어떤 형태로 분양에 나서건 정부의 직접적인 통제 범위에 들게 된다. 파빌리온자산운용이 원하는 수준의 분양가를 적용시키기 어려울 가능성이 크다는 얘기다.

현재 시장에서 거론하고 있는 분양가 상한제를 피하를 유일한 방안은 임대 후 분양이다. 후분양과 비슷한 형태를 갖지만, 사업 초기 선임대를 하는 형태로 자금조달 측면에서 기존 후분양보다 유리한 측면이 있다. 단점은 투자금 회수 시기기 임대기간 만큼 늦춰진다는 점이다. 파빌리온자산운용역도 이 점을 감안하고 있는 것으로 전해진다.

파빌리온자산운용 관계자는 "현재 개발 프로젝트를 부동산투자회사(PFV)를 설립하고 자금조달에 나선 상태"라며 "구체적인 내용은 언급하기 어렵다"고 말을 아꼈다.

이번 개발로 기존 제일병원은 분원 형태로 다른 곳에 500병상 규모의 병원을 신설하고, 본 사무소와 검진센터 등 일부 시설은 해당 부지에 존치하게 된다. 신축 분원 건설비용은 부동산 펀드가 벌어들일 개발이익을 활용해 충당할 예정이다. 분원 부지 매입자금은 이사장 일가가 토지 매각대금 상당분을 재단에 재출연하는 방식으로 채울 예정이다.
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