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코람코신탁, 타임스퀘어 오피스동 'IRR 7%대' 목표 효성ITX 임대차 기간 연장, 공실 리스크 해소 고려

이명관 기자공개 2019-11-06 13:24:24

이 기사는 2019년 11월 05일 17:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁의 타임스퀘어 오피스동 매입이 마무리된 가운데 운용 기간인 5년 동안 총 7%대의 내부수익률(IRR)을 목표로 잡았다. 앵커 임차인인 효성그룹 계열인 효성ITX와 임대차 기간을 연장해 공실 리스크를 해소한 만큼 안정적인 수익이 가능할 것으로 관측된다.

5일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 타임스퀘어 오피스동 매입에 참여한 에쿼티(Equity) 투자자들에게 7~8%대의 수익률을 제시했다. 보통주 투자자에겐 매각차익 포함 8.61%, 종류주 투자자에겐 7.1~7.78%의 수익률을 제시했다. 자기자본을 기준으로 보면 평균 수익률은 7.37% 선이다.

코람코자산신탁이 최근 타임스퀘어 오피스동 매입을 마무리한 가운데 필요 재원 2750억원을 리츠로 마련했다. 이중 에쿼티는 835억원 가량된다. 이중 전체의 11.98%가 보통주이고, 88.02%가 종류주로 구성됐다. 코람코자산신탁이 설립한 리츠의 존립기간은 10년이지만, 일단 5년간 운용하는 것으로 계획했다.

리츠가 높은 수익률을 거둘 거라 판단한 배경에는 효성ITX가 있다. 효성ITX는 핵심 임차인으로 전체 임대가능 면적의 62%를 사용 중인데, 코람코자산신탁이 최근 임대차 기간을 추가로 2년 연장하는데 성공했다. 공실 리스크를 해소한 셈이다.

코람코자산신탁 관계자는 "앵커 임차인인 효성ITX와 선제적을 협의해 임대기간 만료기한을 추가로 2년 연장했다"며 "이를 통해 자산매각 시점보다 1년 가량 만기가 길어졌고, 임대차 리스크를 해소했다"고 말했다. 효성ITX와의 임대기간은 오는 2025년 10월까지다.

효성ITX 외에도 우량한 임차인이 다수 입점해 있다. 신한카드를 비롯해 삼성생명, 윌앤비전, 한국코퍼레이션 등이다. 이들 임차인과도 임대차 기간은 꽤 남아있는 상태다. 코람코자산신탁은 임대차 계약 연장도 순조롭게 이뤄질 것으로 보고 있다. 코람코자산신탁 관계자는 "최초 계약 후 현재까지 약 10년이 넘은 임차인이 대부분인데, 모두 건물 사용에 대한 만족도가 높다"며 "계약기간 만료 시 재계약 가능성이 높다"고 말했다.

리츠는 지분 투자로 조달하는 835억원 외에 대출로 1837억원을 끌어와 사업 재원으로 활용했다. 대출 투자자로는 신한은행과 한국증권금융, NH농협은행, 농협생명보험, 새마을금고중앙회, 중소기업은행이 참여했다. 금리는 2.8~4.7% 선에서 책정됐다. 코람코자산신탁은 5년 후 국내외 투자자를 대상으로 일괄매각을 추진해 투자금을 회수할 계획이다.

코람코자산신탁이 타임스퀘어 오피스동을 매입한 것은 이번이 두 번째다. 앞서 코람코자산신탁 건물이 준공되기 전인 2009년 1010억원에 오피스동을 매입했다. 이후 7년간 운영하다 2016년 NH아문디자산운용에 1935억원을 받고 매각했다. 무려 925억원의 시세차익을 올렸다. 타임스퀘어가 남부권역 내에서 가장 우수한 자산으로 평가받는 만큼 투자자산으로 가치가 있다고 판단한 것으로 보인다.

타임스퀘어 오피스동의 경우 A동은 지하 5층~지상 20층, B동은 지하 6층~지상 16층을 사용하고 있다. 연면적은 각각 2만1300㎡, 1만8059㎡다.
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