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인트러스운용, 알파빌딩 리츠 수익률 '저조' 시세차익 69억, IRR 3% 미만 추정···900억 우선매수권 가격 논란 속 거래 성사

이명관 기자공개 2020-02-05 08:26:20

이 기사는 2020년 02월 04일 07:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

인트러스투자운용(이하 인트러스운용)이 3년전 투자했던 알파빌딩 리츠를 통해 저조한 시세차익을 거둬들인 것으로 나타났다. 금액 기준으로 수십억원에 불과하다. 이는 연환산수익률(IRR)을 기준으로 보면 3%에도 미치지 못한 것으로 분석된다.

인트러스운용이 저조한 수익률을 올린 것은 매수자인 한솔교육이 행사한 우선매수권의 가격이 900억원 수준으로 책정됐기 때문이다. 가격 문제로 또다른 투자자인 하이자산운용과 마찰을 빚기도 했는데, 단독으로 인수할 여력이 없던 한솔교육을 도와 매도자인 인트러스운용이 나서면서 이대로 거래가 이뤄졌다. 인트러스운용 입장에선 재투자를 통해 수익률을 끌어올릴 수 있다고 판단한 것으로 보인다.

◇우선매수권 900억 책정, IRR 기준 2.9%대 추정

4일 부동산업계에 따르면 한솔교육이 900억원에 알파빌딩을 매입한 것으로 확인됐다. 앞서 한솔교육은 보유 중인 알파빌딩 우선매수권을 행사하기로 하면서 매매 계약을 체결한 바 있다. 매도자는 인트러스투자운용이다. 한솔교육은 인트러스투자운용이 2017년 알파빌딩을 매입하는 과정에서 자금을 댔는데, 이때 우선매수권을 확보했다. 당시 책정된 가격이 이번 매입가인 900억원이다.

알파빌딩은 지하 5층~지상 15층, 연면적 1만3517.42㎡ 규모의 중형급 오피스빌딩이다. 1992년 10월 준공됐고, 2014년 리모델링이 이뤄졌다. 알파빌딩에는 나무경영아카데미를 비롯해 우량한 임차인이 입주해 있는 상태다. 임대율은 98% 선이다. 연간 임대료 수익은 13억원 가량 된다. 현재 임대관리는 세빌스코리아가 맡고 있다.

앞서 인트러스운용은 2017년 6월 도이치자산운용으로부터 알파빌딩을 832억원에 매입했다. 거래금액은 총 900억원 가량이 소요됐다. 인트러스투자운용은 리츠를 통해 자금을 조달했다. 리츠는 에쿼티(equity) 409억원, 론(loan) 461억원으로 구성됐다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 채웠다.

한솔교육은 에쿼티 투자자로 참여해 50억원을 출자했다. 한솔교육 외에 하이자산운용이 359억원을 책임졌다. 이 과정에서 인스러스투자운용은 보통주 투자자인 한솔교육에 우선매수권을 부여했다. 하이자산운용의 확보 지분은 전부 우선주였다.

부동산업계 관계자는 "당초 적정 가격으로 1000억원 초반대가 거론됐지만, 우선매수권 행사가격은 이보다 낮은 수준이었다"며 "가격 문제로 투자자들 간 의견이 갈리면서 협의에 난항을 겪기도 했던 것으로 안다"고 말했다. 거래금액에 문제를 제기했던 투자자는 우선주 투자자인 하이자산운용이었다.

하이자산운용이 반대 의사를 표명했던 것은 해당 가격으론 수익률이 지나치게 낮기 때문이다. 인트러스투자운용이 알파빌딩 리츠를 통해 거둬들인 시세차익은 68억원 수준이다. 이를 IRR로 환산하면 대략 2.9% 로 추정된다. 통상적인 기대수익률은 6~9% 수준이다. 이에 한참 모자란 수준이다.
△알파빌딩 전경

◇한솔교육에 부동산펀드 제공, 재투자 선택

사실 이번 거래가 가능했던 것은 인트러스운용이 한솔교육의 우군으로 나선 덕분이다. 인트러스운용은 한솔교육에 투자수단(비히클, vehicle)을 제공했다. 사실상 매도자이면서 매수자 역할을 한 셈이다.

인트러스운용의 선택은 한솔교육의 부족한 자금 사정이 고려됐다. 한솔교육은 우선매수권을 행사하기로 했지만 실상 자금사정은 넉넉하지 못했다. 작년 6월말 기준 보유현금성 자산은 41억원이다. 반기기준 영업활동현금흐름은 50억원이다. 이중 투자재원으로 활용 가능한 잉여현금은 23억원이다. 알파빌딩 매입대금을 치르기 턱없이 부족한 액수다.

이에 거래대금 대부분을 외부 차입을 통해 마련해야하는 상황에서 탄탄한 네트워크를 구축하고 있는 인트러스운용에 손을 내민 것으로 보인다. 인트러스운용입장에서도 투자금을 회수해야하는 상황에서 알파빌딩 입지조건을 고려해 재투자를 선택한 것으로 해석된다.

부동산업계 관계자는 "인트러스투자운용 입장에선 리츠 수익률만 놓고보면 저조하다고 판단할 수 있지만, 재투자 성격으로 부동산펀드의 수익률을 끌어올리면 된다고 판단한 것 같다"며 "다만 이번 거래를 통해 우선매수권 가격의 적정성을 두고 논란의 여지가 남아있는 상태"라고 말했다.
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