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[부동산신탁사 경영분석]한국토지신탁, 높아질 듯 높아지지 않는 NCR2014년 1000%대 기록 후 하향세…차입형 토지신탁 확대·동부건설 지분 투자 영향

이정완 기자공개 2020-03-17 13:19:03

이 기사는 2020년 03월 16일 16:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁의 재무건전성을 나타내는 지표가 더 나아질 듯 나아지지 않고 있다. 영업용순자본비율(NCR)은 높으면 높을수록 좋지만 2014년 1000%가 넘는 수치를 기록한 뒤 과거의 영광을 되찾지 못하고 있다. 2014년과 2019년의 가장 큰 차이는 차입형 토지신탁 사업 확대 여부였다. 2016년 동부건설과 코레이트자산운용 지분 인수에 참여한 것도 NCR을 낮추는 원인이 됐다.

지난해 한국토지신탁은 629.7%의 NCR을 기록해 2018년 704.2% 대비 74.5%포인트 낮아진 값을 기록했다. NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성 등을 파악할 수 있는 지표다. NCR은 영업용자본을 총위험액으로 나눈 값이다. 위험수준은 주식과 집합투자증권과 관련된 시장위험액과 대여금과 미수금이 고려된 신용위험액 등을 합산해 산정된다.

부동산신탁사 역시 금융사로서 NCR을 집계한다. 금융위원회는 금융사에 NCR을 150% 이상으로 유지할 것을 요구한다. 당국이 제시하는 기준과 비교하면 한국토지신탁의 NCR은 안정적인 수준이다.

하지만 다른 부동산신탁사와 비교하면 한국토지신탁의 NCR을 높다고만 할 수는 없다. 한국토지신탁의 지난해 NCR은 업계에서도 가장 낮은 편이었기 때문이다. 한국토지신탁은 시장점유율 7위 무궁화신탁의 605.4%에 이어 두번째로 낮은 NCR을 나타냈다. 한국토지신탁이 부동의 시장점유율 1위라는 점을 감안하면 주춤한 NCR이 더욱 잘 드러난다. 업계 평균 NCR은 1458.9%였다.


과거의 한국토지신탁과 비교해도 지금의 수치는 상대적으로 낮은 편이다. 한국토지신탁은 2014년 1048.4%의 NCR을 기록한 적이 있다. 2016년 512.4%까지 NCR이 떨어졌지만 재무건전성 회복 노력을 통해 2017년, 2018년 두 해에는 700%대 NCR을 회복했다. 지난해에는 다시 하락한 셈이다.

NCR 수치 변화는 한국토지신탁 사업의 흐름과도 맥락을 같이 한다. 2014년 이후 저금리와 부동산 규제 완화 등으로 인해 주택경기가 호조세를 보이며 부동산신탁사는 차입형 토지신탁 사업 비중을 큰 폭으로 키웠다.

최근 5년간 NCR이 가장 낮았던 2016년에는 한국토지신탁이 차입형 토지신탁 사업 신규수주를 연이어 경신하던 해였다. 2014년 977억원이었던 차입형 토지신탁 신규수주액은 2015년 1593억원으로 늘더니 2016년에는 1669억원까지 높아졌다.

차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 뒤 사업비를 조달하기 때문에 차입형 토지신탁 사업을 키울수록 신탁계정대여금이 증가할 수 밖에 없다. NCR의 분자가 되는 영업용순자본은 재무제표상의 순재산액에서 일부 항목을 차감하는데 이같은 이유로 '신탁계정대여금의 16%'도 차감항목에 포함된다.

신탁계정대여금은 건전성분류자산에 포함된다. 차입형 토지신탁사업의 분양률과 연동되기 때문이다. 분양률에 따라 해당 사업장에 투입된 자금을 회수하지 못할 가능성도 있다. 2014년 436억원이었던 신탁계정대여금의 16%는 지난해 1574억원까지 늘었다. 차감항목 중 가장 큰 비중을 차지하는 것도 신탁계정대여금의 16%다. 지난해 차감항목 4025억원 중 40%가 신탁계정대여금 항목이었다.


한국토지신탁의 지분 투자도 NCR을 저하시키는 원인이 됐다. 지난해와 NCR과 1000%대 NCR을 기록했던 2014년 말에서 나타나는 가장 큰 차이점은 총위험액이다. NCR 분자인 영업용순자본이 증가한 것보다 분모인 위험액이 더 크게 늘었다. 지난해 한국토지신탁의 영업용순자본은 4561억원이었다. 2014년말 영업용순자본은 3469억원이다. 반면 지난해 총위험액은 730억원이었다. 2014년의 총위험액 331억원에 비해 두 배 넘게 증가한 수준이다.

총위험액 계정에는 주식위험액이 포함되는데 한국토지신탁이 2016년 동부건설 인수와 코레이트자산운용 지분 인수에 참여한 것이 총위험액을 키웠다. 한국토지신탁은 두 회사에 800억원이 넘는 지분을 출자했다. 이로 인해 2014년 39억원이었던 주식위험액은 지난해 376억원까지 늘었다. 5년 동안 약 10배가 늘어난 셈이다.
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