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[리츠 경쟁력 점검]'코스피200' 낙폭 초과…폭락장 속 '대안' 못 됐다⑥추가 자산 편입, 대형화·다각화 과제…"싱가포르 벤치마킹해야"

전경진 기자공개 2020-04-09 13:46:03

[편집자주]

리츠(REITs) 시장이 양적 팽창기에 들어섰다. 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이 기초 자산으로 활용되고 있다. 기업 재무구조 개선, 사업구조 개편 등 경영상 필요에 따라 리츠 설립에 잇달아 나서고 있다. 문제는 우후죽순 리츠들이 생겨나면서 비우량 자산까지 시장에 유입되고 있다는 점이다. 부실 리츠 설립과 투자자 손실에 대해 우려하는 목소리가 서서히 나오고 있다. 시장 전문가들은 '리츠=안전 투자처'라는 등식은 위험한 접근이라고 지적한다. 주식, 채권 등 다른 투자 상품처럼 '옥석' 가리기가 뒤따라야한다는 설명이다. 국내 리츠 시장의 현황과 후발주자들의 경쟁력을 점검해 본다.

이 기사는 2020년 04월 07일 07:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

최근 '폭락장' 속에서 리츠(REITs)의 주가 낙폭이 '코스피200' 보다 컸던 것으로 나타났다. 안전 자산임을 강조하던 리츠가 일반 기업 종목보다 위기 속에서 더 신뢰받지 못한 모양새다. 시장 변동성과 무관한 안정적인 '배당주'로서 상품 가치가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 공포 속에서 평가절하됐다.

시장에서는 국내 리츠들의 규모가 작고 자산 종류가 특정 업종에 편중돼 있는 점을 한계로 지적하는 목소리가 나온다. 전문가들은 싱가포르 리츠의 '주가 선방' 사례를 주목한다.

싱가포르는 시가총액 1조원 이상인 리츠 수가 25개에 달한다. 이중 절반가량인 13개의 리츠가 싱가포르 증시 대표지수보다 적은 주가 하락폭을 보인 것으로 파악된다. 지난해 '리츠 전성기'의 흐름을 이어가기 위해서는 싱가포르 리츠의 장점을 벤치마킹할 필요가 있다는 설명이다.

◇지수 낙폭, '기업 < 리츠'

3월 11일(현지시간) 세계보건기구(WHO)가 코로나19를 팬데믹(세계적 대유행)으로 진단하면서 경기 침체라는 '공포감'을 머금은 글로벌 증시가 일제히 폭락했다. 한국 증시도 예외는 아니다. 코스피 지수는 11일 1908.27에서 6영업일 만에 1400대로 급락했다.

상장 종목 중 리츠의 성적은 더 처참했다. 코스피200 지수의 낙폭을 웃돌면서 투심 외면을 크게 노출했다. 코스피200은 한국을 대표하는 주식 200개 종목의 시가총액을 지수화한 것이다. 국내 기업에 대한 주식시장 투심을 보여주는 대표적인 지표다.

리츠는 그동안 시장 변동성에 강한 '배당주'로서 매력을 강조해왔다. 하지만 현실을 달랐던 셈이다. 리츠의 경우 주가가 떨어지면 역으로 배당 수익률이 높아지는 등 장점이 뚜렷했지만 투심은 차가웠던 것이다. 기관 매수세에도 '개인' 투자자들의 외면이 컸던 탓에 부침을 겪었다.

실제 코스피 200지수는 1월2일 290.35에서 3월 16일 232.97로 19.8% 감소했다. 반면 대형 상장 리츠(상장일 기준 시가총액 1000억원 이상) 평균 낙폭은 20.1%로 더 높았다.

나홀로 선방한 신한알파리츠의 주가 낙폭(15%)를 제외할 경우 격차는 더 벌어진다. 나머지 리츠들의 주가 평균 낙폭은 21.9%에 달했다.

개별 리츠별로 보면 이 기간 이리츠코크렙의 하락폭이 25%로 가장 컸다. 이어 롯데리츠가 20.9%로 높았다. 국내1호 재간접리츠인 NH프라임리츠는 19.4%로 코스피200 낙폭과 유사했다.

◇자산 규모, 종류 한계 노출 '뚜렷'

시장에서는 우선 국내 리츠들의 시가총액이 작은 점이 한계라는 지적이 나온다. 개별 리츠들마다 상장 주식 수가 적은 탓에 '환매'가 어려운 한계가 있다는 것이다.

가령 코로나발(發) 증시 위기가 장기화되는 가운데 리츠마저 큰 타격을 입을 경우 이를 현금화해 손해를 줄이려는 수요가 높을 수밖에 없다. 그런데 유통 주식 수가 적어서 원하는 적기에 주식 매매(거래)가 이뤄지지 않으면 손놓고 손실이 커지는 상황을 지켜봐야한다. 변동성이 확대되는 상황에서 주식의 환매성이 떨어지는 것을 치명적인 약점이라는 설명이다.

특히 국내 리츠 대다수가 코로나 여파에 직격탄을 맞은 유통업계 자산을 기초로 설립된 형국이다. 국내 리츠 대장주인 롯데리츠만 해도 오프라인 유통 매장 10곳이 기초자산이다. 시장에서는 자칫 리츠 전성기가 작년 한해의 일로 끝날 수도 있다는 우려의 목소리가 나온다. '안정적인 고배당' 주식이라는 리츠 매력 자체가 희석되고 있다.



◇싱가포르 주가 선전 눈길, 자산 대형화·다각화 필요

전문가들은 리츠 선진국인 싱가포르의 장점을 벤치마킹할 필요가 있다고 말한다. 싱가포르는 리츠 대형화와 자산 다각화가 이뤄진 곳으로 꼽힌다. 최근 글로벌 증시 침체 속에서도 주가 방어에 선방하는 등 경쟁력을 보이고 있다.

가령 싱가포르 증시에는 총 43개 리츠가 상장돼 있다. 이 중 58%(25개)가 시가총액이 1조원을 넘는다. 그런데 이들 조단위 리츠 중 13개의 주가는 증시 폭락에도 우량기업 지수를 상회하는 등 선방했다는 평가를 받는다.

싱가포르는 우리의 코스피200 격인 ST지수를 가지고 있다. 이들의 연초 대비 평균 지수 하락폭은 22.6%(1월2~3월16일)였다. 하지만 1조원을 상회하는 리츠 25개 중 13곳의 하락폭은 최소 7.1%에서 22.4%으로 적었다.

시장 관계자는 "지난해 리츠 투자 열기를 이어가기 위해서는 리츠들이 적극적으로 추가 자산 매입에 뛰어드는 등 기업 가치 제고를 위해 노력해야 한다"며 싱가포르 같은 리츠 선진국들의 사례를 벤치마킹할 필요가 있다"고 말했다.
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