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[디벨로퍼 열전]이지스운용, 강남역 현대차지점 부지 개발 본격화본PF 2990억 약정 체결, 내달 착공 예정···2024년께 투자금 회수 예정, 희망가 평당 3300만원

이명관 기자공개 2020-10-14 10:39:56

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 10월 12일 16:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

옛 강남역 인근에 자리한 현대자동차 지점이 오피스 빌딩으로 탈바꿈한다. 이지스자산운용은 해당 부지를 매입한지 1년여 만에 인허가 작업 이후 개발사업에 본격 나섰다. 최근 부동산 전문 자산운용사 중 가장 두각을 나타내고 있는 이지스자산운용이 디벨로퍼로의 도전에 나서는 모양새다.

이번 개발사업은 투입되는 비용만 3000억원에 이르는 대형 프로젝트다. 이번 개발사업엔 다수의 금융기관이 투자자로 나선다. 최근 투자자들의 이목이 쏠린 강남권역(GBD) 개발사업이다 보니 재원조달은 순조롭게 이뤄졌다.

◇11월 착공 예정 시공사 KCC건설, 협력관계 지속

12일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 지난달 말께 대주단과 2990억원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 약정을 체결한 것으로 파악된다. PF는 선순위 2700억원, 후순위 290억원 등으로 구성됐다. 대주단은 삼성화재를 비롯한 보험사와 미래에셋캐피탈 등 캐피탈사로 구성됐다.

이번에 조성된 PF는 본PF 성격이다. 본PF는 착공 시기에 맞춰 조성하는데, 통상 브릿지론으로 토지 매입대금을 치른다. 이후 본PF로 조달한 자금으로 브릿지론을 상환하고, 나머지를 사업비로 활용한다.

앞서 이지스자산운용은 작년 '현대자동차 강남센트럴지점' 부지와 건물을 매입했다. 소유권 이전 작업은 작년 10월께 마무리했다. 거래대상은 총 4개 필지(역삼동 831-21, 22번지)와 지상 건물로 거래금액은 총 1649억원이었다. 이때 이지스자산운용은 90% 이상을 론을 통해 조달했다. 브릿지론 성격으로 1600억원 가량을 중국건설은행과 KB캐피탈, 삼성증권 KB증권 등으로부터 조달했다.

매입 이후 이지스자산운용은 오피스 개발에 나섰다. 기존 건물을 헐고 연면적 약 1만2000평(3만9669㎡) 규모의 프라임 오피스빌딩을 만들 예정이다. 건물은 오는 11월 착공해 2023년 4월 준공할 계획이다.

이지스자산운용은 이번 개발사업 파트너로 KCC건설을 낙점했다. KCC건설이 책임준공확약을 제공했다. 책임준공 미이행시 PF 2990억원에 대한 조건부 책임인수 조건이다. 주목할 점은 KCC건설과 협업이다.

앞서 이지스자산운용이 삼일빌딩을 인수한 이후 리모델링에 나섰는데, 당시에도 KCC건설에 공사를 맡겼다. 양사의 신뢰가 쌓여가고 있는 모양새다. 앞서 이지스자산운용은 2년전 종로 청계천로 85(관철동 10-2)에 있는 노후된 삼일빌딩을 약 1550억원에 매입했다.

◇투자금 회수 목표가 평당 3300만원

이지스자산운용은 오피스 빌딩 개발 이후 2024년 이내에 투자금 회수에 나설 전망이다. 2023년 예정대로 오피스 빌딩 준공이 마무리 되면 잇대서 매각 절차가 시작될 것으로 예상된다.

이때 목표한 매각가격은 3.3㎡(평)당 3300만원으로 파악된다. 이 가격을 넘어야 초과액의 5%를 성과 보수로 받을 수 있는 것으로 전해진다. 평당 3400만원을 상회하면 초과액의 10%를 성과보수로 챙길 예정이다. 신축하려는 빌딩의 연면적 1만2000평을 고려할 때 평당 3300만원에 거래가 이뤄지면 매각가는 3960억원이다. 평당 3400만원으로 계산하면 매각가는 4080억원에 이른다.

작년까지만 하더라도 이지스자산운용의 희망가격은 다소 높다는 게 중론이었다. GBD 프라임오피스 빌딩의 최고가가 반영된 해석이었다. 당시만 하더라도 삼성물산 서초사옥 매각 거래가 최고가였다.

2018년 NH투자증권·코람코자산신탁 컨소시엄이 평당 3050만원에 인수했다. 총 매각가는 7484억원이었다. 삼성물산 서초사옥은 서울 지하철 2호선과 바로 인접해 있을 정도로 초역세권 프라임 오피스빌딩이다.

그런데 올들어 상황이 사뭇 달라졌다. 저금리 기조 속에 시장의 유동성이 풍부해졌다. 부동산 실물 자산으로 투자금이 몰렸고, 오피스 빌딩 몸값이 올랐다. 이같은 기류에 평당 3050만원이었던 GBD 오피스 매매 최고가는 3400만원으로 상승했다. 한국토지신탁이 인수한 현대해상 강남사옥 거래가 그 주인공이다.

중심업무지구(CBD)도 평당 3000만원 시대를 열었다. CBD에선 최근 신한생명의 신사옥인 L타워가 3.3㎡당 3000만원 선으로 거래될 것으로 보인다. 인수자로 낙점된 곳은 신한신한리츠운용이다. 현재 분위기대로면 이지스자산운용의 목표 가격도 실현 가능성이 충분해진 셈이다.

부동산업계 관계자는 "이같은 시장 기조가 3~4년 후까지 이어질지는 지켜봐야 할 것"이라며 "GBD 중심의 오피스 시장이 형성돼 있는 만큼 현재로선 목표가 수준으로 투자금 회수에 성공할 가능성이 높아졌다"고 말했다.
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