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[부동산신탁사 경영분석]코람코자산신탁, 펀드·리츠 수익 신탁본업 역전⑤블라인드펀드·코람코에너지리츠, 편입자산 일부 매각…대손상각비 부담

신민규 기자공개 2021-09-06 07:48:20

이 기사는 2021년 08월 31일 11:22 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 반기만에 한해 수익과 맞먹는 1000억원대 실적을 올렸다. 블라인드펀드나 상장리츠 편입자산을 부동산 가격 상승기에 매각해 외형 부진을 털어냈다.

펀드·리츠분야는 신탁본업 수익을 넘어설 정도로 기여도가 높았다. 다른 부동산신탁사들이 사업외연을 확대하고 있는 것과 비교해도 성장 속도가 빠른 편이다.

코람코자산신탁은 상반기 1170억원대 영업수익으로 지난해 동기보다 77% 외형을 늘렸다. 반기 실적만 놓고보면 신탁업계 선두로 올라섰다. 지난해말 실적이 1100억원대였고 2019년에도 1200억원이었던 점을 감안하면 수직 상승한 수치다.

자산관리 수익의 성장이 눈에 띄게 나타났다. 이전까지 대등한 실적을 나타냈다면 올해 상반기에는 실적이 역전했다. 신탁본업의 외형이 절반으로 줄어든 데다가 자산관리 수익 자체가 높아진 점이 동시에 작용했다.


전체 실적 가운데 수수료수익은 800억원을 차지했다. 자산관리수익이 이중 670억원으로 84%를 차지했다. 지난해 상반기만 해도 40%대에 머물러 있었다. 신탁수익은 250억원에서 110억원으로 절반이상 줄었다.

자산관리 수익의 상당 부분은 보유자산을 매각한 영향으로 보인다. 부동산 가격이 수도권 뿐만 아니라 지방까지 급등해 단순 임대수익을 올리는 것보다 매각차익을 노리는 것이 유리하다는 판단을 한 셈이다.

2018년 설정했던 블라인드펀드 1호 자산인 케이스퀘어 강남, 중계를 각각 매각하면서 차익을 봤다. 상장 리츠인 코람코에너지리츠 내 주유소 17개를 매각하기도 했다. 리츠는 최대 27개까지 개별 매각을 추진하고 있다.

다만 손상채권 인식으로 인한 대손상각비 증가 탓에 수익성은 기대만큼 높지 못했다. 지난해 상반기 110억원대까지 낮췄던 대손상각비가 올해 500억원에 육박할 정도로 늘어났다. 여타 금융비용이 줄어든 점을 보면 영업비용이 810억원으로 늘어나는데 가장 많이 영향을 미쳤다.

대손상각비 증가는 손상채권에 대한 대손충당금 부담이 커진 탓으로 보인다. 손상채권으로 분류된 대출채권은 지난해 1700억원에서 2900억원 가까이 커졌다. 손상채권에 대한 대손충당금 역시 1100억원대에서 1500억원 이상으로 늘어났다. 기타금융자산에 계상된 손상채권도 소폭 늘어났다.

영업이익은 360억원으로 지난해 같은 기간보다 30% 늘어나긴 했다. 다만 외형이 선두인 것에 비해 영업이익은 중위권 실적에 머물렀다.

과거 문제가 된 부산 정관신도시 사업장은 매각 수순을 밟고 있다. 매각이 이뤄지면 투자금 회수를 통해 대손충당금이 환입되는 효과를 볼 것으로 예상된다. 코람코자산신탁은 부산정관신도시제일차와 제이차 특수목적법인에 대해 각각 230억원, 270억원의 재매입약정이 맺어져 있다.

영업용 순자본비율(NCR)은 유상증자 효과로 개선됐다. 지난해 600억원대 유상증자를 실시해 채무상환용으로 사용했다. NCR 지표는 2019년 655%에서 지난해 3분기 350%대까지 떨어졌다가 이번에 400%대로 올라섰다.

코람코자산신탁은 외형 성과를 낸 리츠분야 인력을 지속적으로 보강하고 있다. 상반기 SK D&D 출신 정희석 상무를 영입하기도 했다. 정 상무는 스카이밸류, 아티브아이앤씨 등에서 경력을 쌓았다.

코람코자산신탁 관계자는 "자산 매각을 통해 좋은 실적을 견인했다"며 "코람코에너지리츠 주유소 자산 가운데 1차로 17개를 팔았고 나머지 절차가 남아있다"고 설명했다.
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