이 기사는 2023년 12월 12일 16:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

국토교통부가 '공공주택 공급사업'의 기회를 민간에게까지 확대한다. 그간 한국토지주택공사(LH)가 단독·공동 시행을 맡아 사실상 독점하고 있던 영역이다. 국토부는 LH와 민간사업자간에 공정경쟁을 유도하는 방식으로 공공주택의 품질을 향상시키는 동시에 안전역량을 확보하겠다는 전략을 수립했다.

다만 국토부의 이번 결정은 LH의 수익성을 크게 악화시키는 결과로 이어질 수도 있는 방안이다. LH로서는 수익모델이 열위해지는 반면 여전히 주거복지를 위한 손실과 부채를 떠안아야 한다. 특히 임대주택으로 인한 부채 규모가 88조원을 상회한다는 점, 올 상반기 영업손실을 기록하고 있다는 점 등에서 우려 섞인 목소리가 제기된다.

◇관계부처, LH 혁신방안 발표…우수사업자 위주로 재편

국토부를 포함한 관계부처는 12일 'LH 혁신방안'을 발표했다. 투기사태 이후 두 차례 혁신방안을 내놓았으나 여전히 국민 눈높이에 미흡하다고 판단했다. 무량판 구조가 적용된 사업장을 전수점검한 결과 LH에서는 22개 현장에서 철근 누락이 발견된 반면, 민간 아파트에서는 단 한 건도 나타나지 않았다는 점을 문제 삼았다.

관계부처는 LH의 과도한 시장 영향력이 원인이라고 내다봤다. LH는 공공택지와 공공주택 공급량 가운데 각각 85%, 72%를 책임지고 있다. 발주 규모도 연간 10조원에 달한다. 최대 단일 시행자라는 확고한 입지를 지녔다 보니 품질 개선과 안전 향상에 대한 노력이 부족하다는 결론을 내렸다.

해결책으로 제시한 게 바로 '민간시행 공공주택' 유형의 신설이다. 기존에는 LH가 단독 시행하는 '공공 직접시행'과 민간이 함께 하는 '민간참여 공동시행'만이 존재했다. 민간시행 공공주택은 이전 유형과 달리 시행·분양 주체로 민간사업자가 이름을 올리는 게 특징이다.

향후에는 LH와 민간사업자 중 우수사업자가 더 많은 물량을 공급하도록 제도가 개편된다. 분양가와 하자 빈도, 입주민 만족도 등을 종합적으로 평가해 우수사업자가 가려진다. LH로서는 자체 혁신을 통해 역량을 가다듬지 않을 시 독점 공급자라는 지위를 잃을 수 있다.

민간시행 공공주택을 도입하기 위한 공공주택법 개정안은 오는 2024년 3월에 발의될 예정이다. 실질적인 공공주택법 개정 시기는 2024년 하반기로 전망되고 있다. 업체선정권한을 조달청에 이관하는 작업과 공공주택의 품질을 제고하기 위한 방안들도 내년 상반기 중 대부분 본격화된다.
◇임대주택으로만 부채 88조, 실적 하락세 우려

다만 일각에서는 관계부처의 결단이 LH의 사정을 면밀히 검토하지 않은 독단이라는 평가도 나온다. '국민주거생활의 향상 및 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제 발전에 이바지한다'라는 설립 목적으로 인해 LH가 짊어지고 있는 재무적인 부담이 상당하기 때문이다.

대표적으로는 임대주택을 꼽을 수 있다. LH가 주거복지사업의 일환으로 관리하고 있는 임대주택 수는 올해 기준으로 143만가구에 달한다. 이는 LH가 매입·전세임대주택 방식으로 확보한 물량을 포함하는 수치다. 향후 예정된 물량을 감안할 시 2027년에는 161만가구를 직접 관리하게 된다.

문제는 임대 운영하는 가구수가 증가하고 있는 데다 노후화된 곳도 상대해 주거복지비로 2023년부터 2027년까지 연평균 8조2000억원가량이 소요될 예정이라는 점이다. 임대주택에서 야기된 주거복지비는 지난해 LH의 손익계산서에서 당기순손실 1조9000억원으로 인식됐다.

재무부담도 막중하다. 전년 말 기준 임대주택에서 인식되는 부채만 88조6000억원에 달한다. 이는 총부채(약 14조6000억원)의 60%에 해당하는 수준이다. LH가 올 10월 발표한 '중장기 재무관리계획'에도 임대주택에 대한 리스크가 회피 불가능한 데다 지속적으로 누적되고 있어 정책지원이 요구된다는 내용이 명시돼 있다.

올 상반기 실적 흐름이 저조하다는 점에서도 여파가 상당할 전망이다. 부동산 경기 악화로 인해 상업·업무시설의 공급이 감소되고 있다. 분양주택 물량도 줄어드는 추세다. 이로 인해 LH는 올 상반기 5조3226억원의 매출을 올리는데 그쳤다. 전년 동기 기록한 9조538억원보다 41.2% 급감했다.

매출액이 줄어든 반면 매출원가와 판매비와관리비(판관비)에 대한 부담은 확대됐다. 같은 기간 LH의 원가율은 79%에서 98.6%로 19.6%포인트, 판관비율은 4.3%에서 7.4%로 3.1%포인트 각각 상승했다. 국토부를 포함한 관계부처의 갑작스러운 혁신방안으로 인해 LH는 사업모델이 축소되는 반면 준시장 공기업으로서의 책임만 다하게 됐다.