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[20 Times squre EOD]'6000억 손실 확정' 해외 부실 부동산 공포 덮쳤다경매로 건물 주인 교체, '선·중·후순위 투자' 국내기관들 전액 피해

조세훈 기자공개 2022-06-22 10:10:59

이 기사는 2022년 06월 21일 16:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 '20 타임스스퀘어(Times Square)'에 투자한 국내 기관들이 투자금을 모두 날리게 됐다. 시행사의 채무불이행(디폴트)으로 몇 년간 치유 절차를 밟아왔지만 결국 선순위 대출자인 프랑스계 나티시스은행이 공개 압류 경매로 건물을 낮은 가격에 인수했다. 국내 기관투자자들이 '뉴욕 노른자위 땅'만 보고 앞다퉈 투자했지만 결국 수천억원에 달하는 원금을 모두 까먹는 참사를 겪게 됐다.

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 나티시스은행은 20타임스스퀘어 건물의 새로운 주인이 됐다. 올 1월 말 진행된 공개 압류 경매에서 승리했으며 현재 등기 절차를 마무리한 상태다. 이로써 3년 간 이어진 20타임스스퀘어 디폴트는 경매 절차를 통한 거래 종결로 마무리 됐다
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20타임스스퀘어는 뉴욕 타임스스퀘어 한복판에 지하 2층, 지상 42층 규모의 초대형 오피스·호텔·상가 등을 건설하는 프로젝트 사업이다. 사업의 총 대출규모는 1조5000억원이 넘었는데, 국내 기관투자자들이 7000억원 이상 투자했다. 뉴욕 중심부에 위치한데다 메리어트에디션호텔이 들어온다는 소식에 앞다퉈 '묻지마 투자'를 했다.

사진출처=20 Times Square 홈페이지

나티시스 뉴욕지점은 지난해 시행사인 메이필드 측에 공사대금 13억3000만달러를 빌려준 후 해당 대출 채권을 재판매(셀다운)했다. 총 5단계로 나눠 셀다운(재판매)이 진행됐다. 이지스자산운용(2600억원)은 선순위 B 대출에, 하나대체투자자산운용(2000억원)과 밀리니움인마크자산운용(1600억원)이 중순위 A, B 메자닌에 투자했다.


그러나 국내 기관투자자들의 투자 이후 20타임스스퀘어는 곧바로 위기에 빠졌다. 상가 공실이 장기화되면서 2019년 10월부터 이자를 납입하지 못해 디폴트 상태에 접어들었다. 2020년 초에는 코로나19 확산으로 메리어트에디션호텔 영업까지 중단되면서 해결 방법을 찾지 못했다. 결국 선순위 투자자와 토지 소유주는 담보권 처분에 착수하면서 경매 절차를 밟았다.

선순위 투자자들은 나티시스은행이 건물을 사들일 때 대출 채권을 에쿼티(지분)로 전환했다. 나티시스은행이 건물을 매각할 때 선순위A 투자자들이 먼저 자금을 배분받고 남은 금액을 선순위B 투자자들이 받는다. 현재 20타임스스퀘어 건물은 공실 문제가 심각해 제 값을 받기 어렵다. 때문에 KB국민은행, 하나은행, NH농협은행 등은 선순위 A까지는 원금 회수가 가능하지만 선순위 B부터는 직격탄을 맞았다.

이지스자산운용과 IBK투자증권이 셀다운 한 선순위 B노트는 가장 큰 피해가 예상된다. 기대 수익률을 낮추고 선순위 하단에 투자했는데 전액 손실 가능성까지 열려 있기 때문이다. 이곳에 투자자한 기관은 KB손해보험, 삼성화재, NH생명, KB증권, 하나손해보험이다. 향후 건물 가격이 상승하면 일부 원금을 돌려받을 수 있지만 이마저도 거시경제의 불확실설이 커져 가능성이 높지 않다는 평가다.

메자닌 투자자들도 전액 손실을 입었다. 메자닌A에 투자한 기관은 MG새마을금고(500억원), 수협(500억원), IBK연금보험(500억원), ABL생명보험(450억원)이다. 메자닌B에 투자한 곳은 NH투자증권(1100억원), 롯데손해보험(390억원), 신한캐피탈(130억원)이다.

NH투자증권, 롯데손해보험 등은 이미 전액 손실반영을 했으며 올 상반기 MG새마을금고 등도 손실을 회계장부에 기입했다. 먼저 손실을 반영했지만 6000억원 넘는 돈을 모두 날리게 되면서 부실 투자 문제가 도마에 오를 전망이다. 실제 코로나19, 이자 상승 등 예상치 못한 악재와 달리 이미 부실 사업장으로 분류된 곳에 대규모 투자를 감행한 것을 두고 뒷말이 나오고 있다.

IB업계 관계자는 "20타임스스퀘어는 디폴트 이후 지속적인 치유 기간을 두었지만 결국 해결이 안됐다"며 "중, 후순위 투자자들이 투자금을 모두 날리면서 최악의 투자로 기록될 전망"이라고 말했다.

한편 이지스자산운용 관계자는 "리오프닝 이후 호텔은 코로나 여파에서 회복해 올해 2분기 순현금흐름이 흑자를 기록했고, 리테일도 지금보다 회복될 것으로 전망한다"며 "자산 매각 시점까지 지켜봐야 손실 발생 여부를 확인할 수 있을 것"이라고 말했다.
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