이 기사는 2023년 02월 13일 11:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

에이디에프(ADF)자산운용이 지난해 사상 최대 실적을 경신했다. 부동산시장 침체에도 하우스 특유의 물류센터 운용역량을 드러내며, 성공적인 자산매각과 수탁고 확대 등을 이끌어냈다.

10일 금융투자업계에 따르면 에이디에프자산운용은 지난해 영업수익 236억원, 영업이익 123억원, 순이익 98억원을 달성했다. 전년대비 영업수익은 36.4%, 영업이익과 순이익은 각각 46.4%, 44.1%씩 급증했다. 2015년 전문사모집합투자업 등록을 완료한 이후 경신한 최대 실적이다.

집합투자기구운용보수를 포함한 수수료수익이 181억원으로 영업수익의 상당 부분을 차지했다. 전년동기와 비교하면 17억원 가량 늘어난 수준이다. 증권평가 및 처분이익의 경우 2021년 8억원에서 2022년 49억원 규모로 대폭 증가해 이번 영업수익 확대를 견인했다.


그간 운용해오던 실물자산을 만족스러운 가격에 매각하면서 발생한 성공보수가 영업수익에 반영됐다. 에이디에프자산운용은 'ADFGIP사모부동산투자신탁'을 통해 편입하고 있던 독일 H&M 물류센터를 지난해 매각, 펀드를 청산하는 과정에서 약 40%에 가까운 매각차익을 기록한 것으로 추산된다.

연말에는 'ADF 콰사 대화 전문투자형 사모부동산투자유한회사'가 보유한 서이천 대화물류센터를 코람코자산신탁에 매각, 수백억대 매각 차익을 얻은 것으로 전해진다. 업계에 알려진 매각가는 1000억원 초반대로, 당초 에이디에프운용이 매입할 때 지불한 710억원 대비 300억원 가량 더해진 수준이다.

수탁고 확대에 따른 운용보수 증가도 지난해 영업실적에 큰 기여를 했다. 에이디에프자산운용은 지난해 하반기 5050억원 규모로 설정한 블라인드 펀드 '에이디에프 프라임로지스 1~4호'를 통해 현재 4건의 투자 집행을 마친 상황이다.

영업수익 확대의 핵심 역할을 한 부분은 전년동기 대비 500% 넘게 증가한 증권평가 및 처분이익이다. 2~3년전 투자한 물류센터들의 공정가치가 시간이 지남에 따라 증가하면서 펀드에 투입된 에이디에프운용의 고유재산에도 평가이익이 반영됐다.

현재 에이디에프자산운용은 여러 펀드에 고유재산 77억원을 투입해 책임운용에 나서고 있다. 지난 2021년 말 기준 에이디에프자산운용의 고유재산 주요 출자내역은 'ADFKLBF1 전문투자형사모부동산자투자신탁' 17억원, 'ADFKIP5 전문투자형사모부동산투자회사' 15억원 등이다.

공정가치 재평가 시점마다 평가이익이 증가할 수 있었던 배경에는 물류센터 임차인 관리역량이 자리하고 있다. 통상 임대형 실물자산의 경우 공실 리스크에 따라 평가가치 하락이 발생할 여지가 있는데, 이를 효과적으로 관리해 평가손실을 사전에 방지한 셈이다.

현재 에이디에프자산운용 운용자산의 전체 임대율은 98~99% 수준으로 전해진다. 최소 2~3년 이상 임대가 확보된 물건들을 위주로 매입하는 ADF 특유의 신중론이 공실 리스크를 사전에 차단하면서 안정적인 가치증대가 이뤄졌다.


그간 물류업계는 인천 물류센터를 중심으로 공실 리스크가 끊임없이 부각되며 불안감이 고조된 바 있다. 임차인으로 대형 물류사업자를 일찍이 확보한 물류센터 또한, 해당 물류사업자가 위약금을 감수하고라도 더욱 저렴한 물류센터로 이동하겠다는 등 공실 리스크가 발생해 애를 먹은 것으로 전해진다.

사전에 어떤 물건을 매입하느냐도 물론 중요하지만, 결국 사후관리 역량이 운용의 핵심이라는 게 업계의 주된 설명이다. 업계 관계자는 "지금의 임차인이 나갔을 때 기존 조건과 동일하게 혹은 그 이상의 임대료로 신규 임차인을 구할 수 있는지가 중요하다"며 "자산을 매입하는 건 누구나 할 수 있지만, 이 보다 더 중요한 것은 사후관리"라고 분석했다.

그는 이어 "결국 임대가 끊임없이 이뤄져야 CAPEX도 이뤄지고 유지보수도 병행될 수 있는 것"이라며 "시장이 침체기일 때 리스크 대응을 얼마나 잘할 수 있는지가 중요한데, 보수적이고 신중한 접근과 신규 임차인을 구할 수 있는 인적 네트워크 등이 운용성과를 좌우할 것"이라고 덧붙였다.

현재 에이디에프자산운용의 운용자산 규모는 약 5조8000억원에서 6조원 사이로 추산된다. 지난해 상반기 기록한 5조5000억원에서 3000~5000억원가량 증가한 수준이다. 부동산시장 부침에도 안정적으로 수탁고를 불려나가고 있어 올해 실적에도 귀추가 주목된다.

에이디에프자산운용은 2014년 설립된 물류 부동산 전문 운용사다. 국내외 운용사 출신 전문가들이 설립해 2015년 집합투자업 인가를 받았다. 핵심 임원들은 현재 세계 최대 물류부동산 개발·투자사인 미국 프로로지스가 2004년 처음 한국에 진출하면서 영입했던 인력들이다. 강우영 에이디에프운용 부대표가 당시 프로로지스코리아에 1호 직원으로 합류했고, 2007년에는 김창현 대표가 영입된 바 있다.