이 기사는 2025년 04월 30일 08시13분 thebell에 표출된 기사입니다

하나대체운용이 지난해부터 추진 중인 아실 삿포로의 매각이 임박했다. 지난해부터 매각을 진행하고 있는 우선협상자를 선정절차까지 마친 것으로 파악된다. 자산가치가 높아진 만큼 다음달엔 거래예약이 체결될 것으로 예상된다.

30일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용이 최근 아실 삿포로 매각 우선협상자를 선정한 것으로 파악된다. 이번에 우선협상자로 선정된 곳은 일본 현지 투자사로 알려졌다. 최종적인 거래계약서 작성을 위한 조율이 이어지고 있는 중인 것으로 전해진다. 늦어도 다음달엔 거래계약 체결이 이뤄질 전망이다.

아실삿포로는 하나대체운용에게 아픈 손가락이었다. 한 때 자산가치가 하락하면서 투자금 회수에 어려움을 겪기도 했다. 원본을 잃으면서까지 매각해야하는 상황에 놓이기도 했다.

다만 아실 삿포로를 향한 시장 분위기가 한층 나아지면서 다소 여유를 되찾았다. 아실 삿포로의 가동률은 지난해 11월 기준 70% 선이다. 전년 동기 대비 두 배 가까이 개선된 수치다. 2023년 11월 기준 가동률은 48.9% 정도에 불과했다. 가동률은 호텔의 객실이 얼마나 이용되었는지를 나타내는 수치. 호텔의 가동률이 높을수록 객실 예약이 잘 되어 있다고 할 수 있다.

가동률은 수익성과 직결된다. 호텔의 객실 평균요금(ADR)이 그만큼 오를 수 있어서다. 실제 지난해 11월 기준 ADR은 1만386엔으로 전년 동기(8612엔) 대비 20% 정도 올랐다.

여기에 자산 내 리테일도 모두 개선된 조건으로 임대차 계약이 연장 및 신규 체결됐다. 그 덕분에 'Rent-Free'가 없는 조건에 임대료로 평당 10% 안팎으로 임대료가 상승한 것으로 알려졌다. 임대율도 100% 임대율을 유지하고 있는 것으로 파악된다.

이를 통해 아실 삿포로의 감정평가액도 제고됐다. 지난해 11월 말 기준으로 자산 재평가가 이뤄졌고, 기존 120억엔(약 1100억원)에서 130억엔(약 1200억원)으로 평가됐다. 종전 대비 22.2%나 상승했다. 자산 자체의 매력도가 오르면서 매각이 순조롭게 진행되고 있는 이유가 되고 있다.

앞서 2019년 하나대체투자자산운용은 아실 삿포로를 인수하기 위해 펀드를 결성했다. 이때 에쿼티(equity) 515억원 규모로 펀딩이 이뤄졌다. 에퀴티는 리테일을 통해 조달됐다. 판매사는 IBK투자증권, 신한은행, 유진투자증권 등이 맡았다. 그렇게 하나대체투자일본부동산투자신탁1호가 결성됐다.

나머지는 담보대출 약 960억원(84억엔, 펀드설정 당시 100엔/1148원)로 조달했다. 대출은 2개의 트렌치로 이뤄졌다. 선순위는 미즈호은행(70억5000만엔), 후순위는 미쓰비시UFJ리스(13억5000만엔) 등으로 구성돼 있다. 금리는 트렌치 별로 상이했다. 선순위는 0.77%, 후순위는 3.6%로 책정됐다. 만기 연장 후 금리는 비슷한 수준으로 전해진다. 연간 5억8000만 가량의 이자비용이 발생하는 셈이다.

아실 삿포로는 지하 1층~지상 15층으로 구성돼 있다. 이중 5~15층을 루트인호텔(Route inn Hotel)과 장기 임대차계약을 맺고 있다. 임대 기간은 20년이다. 4층엔 캡슐호텔이 자리하고 있고, 나머지 1~3층은 상업시설이 들어와 있다.