이 기사는 2014년 08월 29일 16:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 강남의 노른자위 땅으로 불리는 한전 부지 인수전의 막이 올랐다. 현대자동차그룹은 29일 한전 부지를 인수 추진을 공식 선언했다. 흩어져 있는 계열사를 한데 모아 글로벌 기업으로 경쟁력을 키우겠다는 복안이다.

현대차그룹과 함께 인수 후보 물망에 오른 삼성그룹은 공식 입장을 밝히지 않고 있으나 그 동안 행보를 볼 때 입찰 참여가 유력시 되고 있다. 이밖에 중국과 미국 등의 거대 자본의 참여도 거론된다.

경쟁입찰 방식으로 치러지는 이번 입찰은 누가 가격을 높게 쓰느냐에 따라 주인이 가려진다. 사옥 설립 등으로 수익사업이 제한되는 상황에서 현금출혈을 얼마나 감내할 것인지가 관건이다.

변수도 적지 않다. 2인 이상 경쟁입찰이 성사되지 않을 경우 유찰될 수 있다. 현대차그룹 외에 삼성그룹을 비롯해 다국적 기업의 입찰 참여 여부와 응찰가격 등을 놓고 입찰 마감일까지 피 말리는 신경전이 이어질 것으로 보인다.

(서울 강남구 삼성동 한전부지)

◇토지감정가 1억 3500만 원 '인근 최고가'…상업지역 변경 반영

한전은 이날 오전 서울 강남구 삼성동 한국전력빌딩 매각입찰공고를 냈다. 입찰에 부쳐진 건물의 연면적은 9만 7260㎡이며 대지면적은 7만 9341㎡이다. 장부가액은 2조 571억 원으로 감정가는 3조 3346억 원에 책정됐다. 이는 향후 서울시가 부지를 용적률 800%인 일반상업지역으로 용도변경을 해줬을 경우를 전제로 한 금액이다.

건물을 제외한 토지감정가는 3조 2566억 원이다. 이는 3.3㎡당 1억 3500만 원 수준이다. 인근 지하철 9호선 신설역 주변 3종 일반주거지역의 시세가 1억~1억 2000만 원에 형성돼 있다. 인근 이면 도로는 땅값은 7000만~8000만 원 수준이다. 사실상 토지감정이 시세 수준에서 책정된 것으로 볼 수 있다.

부동산업계는 입지가 영동대로 전면이고, 초고층건물을 지을 수 있는 상업지역으로 용도변경이 된다는 점 등이 반영된 것으로 보고 있다. 사실상 감정가 이상에서 부지를 매입할 경우 수익을 내기가 쉽지 않은 상황이다.

시장의 관심은 현대차그룹을 비롯한 입찰 참여자들의 응찰가격이다. 업계는 가격상한이 3.3㎡당 2억 원 안팎에 형성될 것으로 보고 있다. 3.3㎡당 2억 원을 써낸다고 가정할 경우 입찰가액은 4조 8000억 원에 달한다. 그러나 이는 수익성 등을 따졌을 때의 마지노선이다. 그룹의 전략적인 의지가 반영될 경우 가격은 이를 훨씬 초과할 수 있다.

현대차그룹의 경우 올 초 현대건설 등과 함께 TFT를 구성하고 한전부지 입찰을 준비해왔다. 사업 타당성 검토에서 수익성을 최대한 배제하고, 통합사옥 구축에 초점을 맞춘 것으로 알려졌다. 투자금액별로 현금흐름을 가정하고 다수의 개발사업 시나리오를 세운 것으로 알려졌다.


◇2인 이상 유효 경쟁입찰 조건...삼성 이탈 여부 변수

한전은 입찰 공고를 내면서 유효 경쟁 입찰을 조건으로 내걸었다. 응찰자가 2인 이상 되지 않을 경우 입찰은 무효가 된다. 입찰자 중 2인 이상이 동일 최고가격을 써냈을 경우 무작위 추첨으로 낙찰자를 정한다. 예컨대 삼성그룹이 막판 입찰을 포기하고, 다른 기업들이 자금부담 등을 이유로 입찰에 들어오지 않을 경우 유찰될 수 있다. 낙찰자는 계약 체결일로부터 1년 이내에 부지 인수대금을 치러야 하는 만큼 자금부담이 적지 않다.

업계는 그러나 입찰이 무산될 가능성은 희박할 것으로 보고 있다. 삼성그룹의 경우 지난 2011년 삼성생명을 통해 한국감정원 부지를 매입하는 등 한전부지 주변 개발에 적잖은 관심을 보여 왔다. 최근 들어서는 한전부지 인근 중소형 상업용 부동산을 잇따라 매입한 것으로 알려졌다.

게다가 이번 입찰은 최대 5개 법인이 컨소시엄을 구성할 수 있다. 현대차그룹과 삼성그룹에 자본력이 밀리는 기업들이 컨소시엄을 구성해 들어올 가능성도 배제할 수 없다.