이 기사는 2016년 02월 26일 09:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

아파트 집단 대출 심사를 강화한 시중은행들이 초기 계약률 등 분양 성과를 대출 승인의 중요한 평가 기준으로 삼고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 신규 분양을 앞둔 건설사들이 대응책을 마련에 부심하고 있다.

25일 업계에 따르면 최근 시중은행들은 아파트 집단대출 승인에 앞서 입지 및 분양 가능성, 초기 계약률 등 사업성을 고려한 리스크를 집중 점검하고 있다. 금융당국이 과도한 가계대출 방지 일환으로 지난해 7월 집단대출 심사 강화를 지시하면서 나타난 변화다.

금융당국은 집단대출 규제가 주택시장을 냉각시키는 기폭제가 될 수 있다고 보고 이를 주택담보대출 심사 강화 대상에서 제외했다. 하지만 시중은행들은 여기서 더 나아가 자체적인 집단대출 심사 강화 움직임을 보이고 있다.

집단대출은 개인들이 신규 분양을 받을 때 이용하는 대출이다. 입주 전 담보로 맡길 주택이 없는 상태에서 건설사의 신용도 등으로 개인에 대출을 해주는 신용대출이지만, 대출구조가 일반 주택담보대출과 유사하다.

실제 국내 금융권의 집단대출 승인금액은 최근 들어 크게 줄어드는 추세를 보이고 있다. 금융위원회에 따르면 국내 전체 집단대출의 85%를 차지하는 주요은행(국민, 우리, 신한, 농협, KEB하나)의 승인금액은 지난해 3분기 21조 8000억 원에서 4분기 18조 2000억 원으로 3조 6000억 원 감소했다.

금리 역시 오름세를 보이면서 집단대출의 장벽이 되고 있다. 주요은행 신규 중도금대출 금리(승인규모 상위 3개 사업장 기준)는 지난해 10월 2.72%에서 올해 1월 3.08%대까지 상승했다. 이달 들어서도 이런 흐름은 지속되고 있다.

이 같은 변화는 은행들이 대출 승인 기준을 보다 까다롭게 적용하면서 비롯된 현상으로 분석된다. 과거 주택시장이 호황이던 시기 일부 은행은 수분양자의 소득 증빙조차 하지 않은 채 집단대출을 해주기도 했다.

건설업계에서는 최근 금융업계 기류를 볼 때 분양 초기(계약 후 3개월) 계약률 60% 이상은 돼야 집단대출 심사 기준을 안정적으로 통과할 수 있다고 보고 있다. 기존 심사 대상이었던 건설사의 신용도와 수분양자의 소득 증빙 등 기준을 충족시킨 경우다.

일부에서는 은행들의 집단대출 심사 강화가 주택 공급 과잉 우려로 인해 비롯된 현상으로 보고 있다. 지난해부터 주택 공급 물량이 크게 늘어나면서 계약률이 떨어지는 사업장 역시 늘기 시작했다. 자연스럽게 금융권 집단담보대출 심사 기준을 충족시키지 못하는 사업장이 늘어났다고 볼 수 있다.

건설사들은 이에 대한 뚜렷한 대응책을 마련하지 못해 고민이 깊어지고 있다. 분양률을 높인다는 것 자체가 자력으로 해결할 수 있는 문제는 아니기 때문이다.

건설사 관계자는 "분양률을 기준으로 한 집단대출 심사는 별다른 대책을 마련해서 접근할 성질의 문제가 아닌 데다, 지금까지도 심사 강화와 금리 인상 등이 반복됐다는 점에서 시장 상황을 주시하는 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.