이 기사는 2017년 03월 23일 16:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용과 하나자산운용이 2017년 3월 해외 오피스빌딩을 기초자산으로 한 공모펀드를 내놓으면서 두 펀드의 차이점에 관심이 쏠린다. 두 건물 모두 정부 기관과 장기 임대차계약을 맺고 있어 투자위험은 낮지만 수익률과 환율 관련 안정성에서 하나자산운용의 펀드가 앞서는 것으로 나타났다.

23일 관련업계에 따르면 미래에셋자산운용은 호주 캔버라 소재 호주연방정부 교육부 청사에 투자하는 공모펀드 판매를 지난 16일 완료했다. 호주 교육부가 건물 전체를 2025년 5월까지 사용하기로 했다. 미래에셋대우, KB국민은행, 신한은행 등이 펀드 판매를 담당해 1410억 원의 자금을 모았다. 미래에셋대우도 자기자금 130억 원을 투자했다.

하나자산운용은 이날부터 미국 워싱턴 미국항공우주국(나사) 본사에 투자하는 공모펀드 자금모집을 시작했다. 2028년까지 장기임차가 확정된 건물로 잔여 임차기간은 12년이다. 한국투자증권, 삼성증권, 하나은행 등이 1560억 원을 모으기로 했다. 한국투자증권이 담당한 900억 원은 출시 1시간 만에 모두 팔려 나갔다.

두 펀드의 만기는 길어야 5년 6개월로 투자기간 동안 임차인이 빠져나갈 위험성이 낮다. 투자회수 시점에 임대차 계약기간이 얼마 남아있지 않아도 계약을 연장할 가능성이 높기 때문에 건물이 매각되지 않거나 건물 가격이 하락해 손실을 보게 될 위험성 역시 낮다.

관심은 수익률이다. 임대료 수입만 놓고 보면 미래에셋자산운용과 하나자산운용의 공모펀드 연간 배당수익률은 각각 6%초반, 6.7% 수준으로 기대된다.

그러나 환율 위험을 고려하면 상황이 달라진다. 미래에셋자산운용은 환헤지를 하지 않아 투자자가 환변동 위험에 완전히 노출돼있다. 향후 호주 달러 가치가 원화 대비 하락하면 투자자는 손해를 보고 상승하면 이득을 보게 된다. 미래에셋자산운용은 보수적으로 수익률이 4%대까지 떨어질 수 있다고 보고 있다.

부동산 업계 관계자는 "현재 호주 달러 환헤지에 들어가는 비용을 반영하면 연간 수익률이 1%포인트 이상 하락하는데 기관투자가는 이 비용을 감수하고도 환율 위험을 줄인다"며 "미래에셋자산운용은 환헤지를 하지 않고 개인 투자자의 수익률을 올리는 전략을 택한 것"이라고 말했다.

반면 하나자산운용의 상품은 50% 환헤지가 적용된 첫 번째 공모펀드다. KB국민은행이 환헤지를 담당했다. 기대 수익률 6.7%는 환헤지 비용이 반영된 수치다. 나사로부터 들어올 임대료 수입이 확정돼있고 환율 위험도 덜어 수익률이 6.7%보다 떨어질 가능성이 상대적으로 낮다.

업계 다른 관계자는 "만약 기관투자가가 투자자로 참여했다면 하나자산운용의 펀드 수익률은 6%대를 유지하고 미래에셋자산운용의 펀드 수익률은 4%대로 떨어졌을 것"이라며 "호주 달러 환율이 향후 투자자 수익률에 어떤 영향을 미치는지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.