이 기사는 2019년 06월 11일 15:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

국민연금이 약 10년 전 부동산투자회사(리츠)를 활용해 매입했던 남산스퀘어빌딩이 매물로 등장할 전망이다. 부동산업계에서는 현재 시장 상황을 고려할 때 매각가가 4500억원 안팎이 될 수 있다는 관측이 나온다. 이 경우 국민연금은 단순 시세차익만 1400억원이 넘는 성공적인 투자로 기록될 전망이다.

◇40년 역사 빌딩, IMF외환위기·글로벌금융위기 영향받기도

남산스퀘어빌딩은 옛 극동빌딩이다. 극동건설이 1976년 사옥을 만들기 위해 토지를 매입했고 2년 뒤 건물을 준공했다. 극동건설은 20여년 간 빌딩의 주인으로 소유권을 보유했지만, 1997년 말 IMF외환위기가 불어닥치면서 변화가 생기기 시작했다.

1998년 3월 현대자동차가 극동빌딩에 가압류를 걸었다. 같은 해 7월에는 극동건설이 회사 정리절차 개시 결정을 받았다. 극동건설은 2003년 6월 회사정리절차 종결 결정을 받았지만, 자금 확보가 필요했던 탓에 극동빌딩을 매각했다. 당시 호주계 다국적 투자은행인 맥쿼리은행이 설립한 '맥쿼리센트럴오피스 기업구조조정(CR)리츠'가 1583억원에 매입했다.


맥쿼리은행이 건물을 팔 때는 글로벌금융위기 영향을 받았다. 맥쿼리은행은 2008년 투자금 회수를 시도하면서 매각가로 3880억~4000억원대에 팔기를 희망했다. 하지만 당시 글로벌 금융위기로 인해 국내 프라임오피스빌딩 매매 시장도 얼어붙으면서 외국계 자본의 참여 무산되는 등 우여곡절을 겪었다.

결국 맥쿼리은행은 눈높이를 낮췄고, 국민연금을 원매자로 찾았다. 국민연금은 2009년 지이자산관리(현 코레이트투자운용)이 만든 '지이엔피에스(NPS)제1호 위탁관리부동산투자회사'를 내세워 빌딩을 샀다. 당시 토지와 건물 매매가격은 3100억원이며 부대비용을 합한 취득가액은 3184억원이다.

그 후 지이NPS1호는 2011년 건물을 리모델링하기도 했다. 리츠가 만들어질 당시 존립기간은 따로 정하지 않아 매각 시점은 불확실한 상황이었다. 그러다 지이NPS1호는 이달 첫째 주 이사회를 열고 남산스퀘어빌딩을 매각하기로 결정했다. 약 10년 만에 투자금 회수에 나선 셈이다.

◇10년간 안정적 현금 유입, 시세차익 1400억 상회 관측 나와

국민연금 남산스퀘어빌딩에 대한 부동산업계 평가는 대체로 후한 편이다. 글로벌 금융위기로 시장 상황이 악화됐던 때 비교적 낮은 가격에 건물을 매입해 향후 시세차익(Capital Gain)이 크게 발생할 수 있기 때문이다. 국민연금이 남산스퀘어빌딩을 매입할 때 연면적 7만5252㎡를 고려한 3.3㎡(평)당 가격은 1361만원이다.

현재 리츠를 관리하는 코레이트투자운용과 국민연금 측에서는 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 배포하지 않아, 부동산자문사들은 남산스퀘어빌딩에 대한 정확한 분석을 하지 않은 상태다. 하지만 부동산자문사 관계자들에 따르면 최근 프라임오피스빌딩 매매 시장을 고려할 때 3.3㎡당 2000만원도 가능할 것이란 관측이 나온다. 이 경우 총 매각가는 4552억원이다. 업계 관계자들의 예상처럼 거래가 이뤄지면 매각 측은 단순 시세차익만 1400억원가량 버는 셈이다.

시장의 기대보다 낮은 가격에 팔리더라도 매각 측은 이미 성공적인 투자를 했다는 평가도 있다. 지이NPS1호는 최초 설정된 후 꾸준히 임대수입을 거둬들이면서 매년 흑자를 기록했다. 작년 하반기 감사보고서에 따르면 영업이익과 당기순이익은 각각 71억원씩이다. 국민연금은 리츠의 단일 최대주주로서 배당을 통해 쏠쏠히 수입을 챙겼다.

리츠의 올해 1분기 투자보고서에 따르면 임대가능면적 중 84.1%에 해당하는 6만3287㎡가 임대됐다. 임대차 계약 수는 48건이다. 근로복지공단 서울지역본부, 한국과학기술연구원 등이 건물을 사용하고 있다.

△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%