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[부동산신탁사 경영분석]KB신탁, '책임준공 신탁' 잠재 리스크 얼마나사업장 70여곳, 4조3000억 등 증가세 뚜렷…위험자산 비중도 확대

이명관 기자공개 2020-03-12 14:27:21

이 기사는 2020년 03월 11일 13:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁은 책임준공형 관리신탁(이하 책임준공 신탁)을 중심으로 몸집을 불려가고 있다. 2018년 영업수익(매출) 1000억원을 돌파했고, 작년에도 연간 기준 최고 실적을 재차 경신하며 성장세를 이어가고 있다. 향후 전망도 밝은 편이다. 책임준공 신탁 사업에서 경쟁사 대비 높은 시장 지배력을 기반으로 계속 이익이 불어날 것으로 보인다.

다만 대표적인 '중위험-중수익' 상품 답게 책임준공 신탁도 리스크가 전혀 없는 것은 아니다. 자칫 사업장에 문제가 발생했을 경우 신탁사로 자금부담이 전이된다. 이 점은 고위험 상품인 차입형 토지신탁과 유사하다. 부동산 시장의 침체가 장기화될 경우 리스크가 현실화될 가능성도 있다. 실제 KB부동산신탁의 위험자산 규모가 책임준공 신탁이 증가세와 맞물려 확대되고 있다.

◇위험자산 증가세 위험신호 '감지'

KB부동산신탁은 2016년부터 책임준공 신탁을 도입했다. 책임준공 신탁은 시공관련 위험을 부담하는 상품으로 통상 책임준공 기한을 준공예정일로부터 6개월 이내로 설정한다. 기한내 준공하지 못할 경우 관련해 발생하는 비용을 신탁사가 부담한다.

책임준공 신탁은 리스크가 없지는 않다. 신탁사가 책임을 지고 어떻게든 준공시키겠다는 보장을 하는 구조이기 때문이다. 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단되면 신탁사가 시공사를 교체해 사업장 준공을 마무리한다. 최악의 경우엔 신탁사가 준공까지 자금을 대야 한다.

책임준공 토지신탁이 기존 관리형 토지신탁보다 강화된 책임준공 의무를 가지고 있는 셈이다. 이 때문에 신탁업계에서는 책임준공형 관리신탁을 중위험 상품으로 보고 있다. 책임준공 신탁 보수도 2%대로 차입형(3.5~4%)과 비차입형 신탁(0.1%)의 중간 수준이다.

작년말 기준 KB부동산신탁이 진행 중인 책임준공 신탁 사업장은 70여 곳에 달한다. 전년대비 20여 곳 가량 증가한 수치다. 사업비 규모도 전년대비 1조2000억원 가량 불어난 보면 4조3000억원에 달한다. 안정적인 시장 지위를 통해 KB부동산신탁은 최근 연이어 최고 실적을 달성했다. 2018년엔 1000억원을 넘어서더니 작년엔 1200억원대까지 불어났다.

다만 이 같은 성장세와 맞물려 위험자산 규모도 증가하면서 위험신호가 감지되고 있다. KB부동산신탁의 위험자산 규모는 2016년 319억원으로 저점을 찍은 이후 매년 수백어원씩 증가하고 있다. 2017년 614억원으로 두 배 가까이 증가하더니, 2018년엔 1000억원을 넘어섰다. 작년말 기준 위험자산 규모는 1260억원 수준으로 1000억원대 선이 유지되고 있다.

위험자산 비중이 증가한 것은 신탁계정대여금이 늘어났기 때문이다. 고유계정인 신탁계정대여금은 건전성분류자산에 포함된다. 기존 차입형 신탁사업에 더해 책임준공 신탁 확대 영향으로 신탁계정대여금이 증가한 것으로 보인다.

신탁업계 관계자는 "차입형 토지신탁과 마찬가지로 책임준공 신탁도 미분양이 발생할 경우 신탁사 본계정에서 자금이 투입될 수밖에 없다"며 "기존 차입형 신탁사업장 역시 평균 분양률이 70%를 밑돌고 있다는 점도 신탁계정대여금 확대에 영향을 미친 것 같다"고 말했다. KB부동산신탁의 차입형 신탁 사업장은 11곳 가량 된다. 작년 기준 평균 분양률은 68%선이다. 평균 공정률은 87.4%로 분양률 상승 가능성은 낮은 상태다.

KB부동산신탁의 신탁계정대여금은 2017년부터 증가세로 돌아섰다. 차입형 신탁사업장인 울산 브라운팰리스의 부실로 신탁계정대여금은 2014년 1000억원에 육박할 정도로 불어났다. 그러다 2015년 292억원, 2016년 94억원 등으로 감소했다. 그러다 이듬해인 2017년 367억원으로 4배 가까이 급증했다. 지난해엔 910억원까지 불어났다. 그나마 2017년 대규모 미분양으로 속을 썩이던 오창 호텔 사업장을 작년 처분하면서 일부 신탁계정대여금을 회수하면서 증가폭을 줄였다. 오창 호텔 사업장에 투입된 신탁대여금은 265억원이다.

위험자산이 증가하면서 KB부동산신탁의 영업용순자본비율(NCR)도 변화가 있었다. 작년말 기준 NCR은 1360% 수준이다. 최고 수준이었던 2017년과 비교하면 271%포인트 가량 낮아졌다. 2018년과 비교하면 110%포인트 가량 상승했지만, 이는 몸집이 불어나면서 전체 영업용자산이 급증하면서 위험자산 증가폭을 상쇄하면서다.



◇리츠 부문 확대, 리스크 분산

KB부동산신탁은 최근 책임준공 신탁의 비중이 확대되고 있는 추세다. 준수하지만 지나치게 무게중심이 쏠리게 되면 이 역시 리스크로 돌아올 수 있다. 이에 리츠 부문을 확대한다는 방침이다. 이를 위해 리츠 부문 인력 충원을 준비 중인 것으로 알려졌다.

현재 리츠 부문의 이익기여도는 그리 크지 않은 편이다. 작년말 기준 리츠 관리보수는 75억원 수준이다. 전체의 6% 수준에 해당된다. 세부적으로 보면 리츠자산매입 수수료 27억원, 리츠운용수수료 38억원, 리츠자산매각 수수료 10억원 등이다.

KB부동산신탁이 처음으로 리츠 시장에 발을 들여놓은 것은 2009년이다. 데뷔작은 KB와이즈스타제1호로 강남 소재 ING타워를 매입하기 위해 조성됐다. 당시 투자액 1942억원 중 644억원을 공모로 모았고, 나머지 1298억원은 사모를 통해 조달했다.

이후 매년 새로운 상품을 내놓으며 시장에서 입지를 다졌다. 투자 대상은 물류센터와 오피스, 임대주택, 리테일 등 다양했다. 이렇게 현재 운용 중인 리츠는 22개에 이른다. 작년말 기준 운용 중인 자산 규모는 3조3136억원이다. 지난 1월 거래가 종결된 평촌홈플러스 리츠까지 포함하면 운용 자산규모는 3조4000억원을 넘어선다. 주요 리츠를 살펴보면 △KB용인아산리테일 1373억원 △KB강남오피스제1호 5037억원 △KB대전둔산리테일 715억원 △KB안성로지스틱스 1533억원 △KB평촌리테일 1030억원 등이다.
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