이 기사는 2020년 12월 04일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 올들어 역성장 하고 있다. 현재 분위기면 매출 1000억원 달성이 힘들어 보인다. 성장의 중심에 있던 차입형 개발신탁의 비중이 축소하면서 힘이 빠진 모양새다. 작년까지 대한토지신탁은 차입형 개발신탁을 앞세워 꾸준한 성장세를 이어나갔다. 그런데 부동산 시장이 지방을 중심으로 침체기로 접어들면서 차입형 개발신탁의 리스크가 가시화했다.

미분양 사업장이 속출하면서 수익성이 직접적인 타격을 받기도 했다. 이에 대한토지신탁은 작년부터 차입형 개발신탁의 비중을 줄여나가고 있다. 리스크 관리 모드에 돌입했다. 대안으로는 리츠를 활용한 임대주택 공급 프로젝트와 신탁사의 새로운 먹거리로 꼽히는 도시정비사업이다. 차입형 개발신탁의 비중이 워낙 높았던 탓에 올해 실적 공백이 발생한 것으로 해석된다.

대한토지신탁은 올해 3분기 누적기준 704억원의 매출을 올렸다. 이는 전년 대비 13.2% 감소한 액수다. 지난해까지 이어오던 성장세를 이어가지 못하면서 역성장하고 있다. 이 같은 추세라면 올해 매출 1000억원 달성이 사실상 힘들어졌다. 대한토지신탁은 2015년 처음으로 매출 500억원을 돌파했고, 이후 매년 최고 실적을 경신해 나갔다. 그렇게 작년엔 1000억원을 돌파했다. 작년 매출은 1134억원이다.


역성장은 예고된 수순이라는 게 시장의 평가다. 대한토지신탁은 작년부터 본격적인 리스크 관리에 돌입했다. 그 일환으로 그 동안 효자 노릇을 해온 차입형 개발신탁의 비중을 줄이는 선택을 했다.

차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받고 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업 성패에 따른 책임을 떠안는다. 대표적인 '하이리스크-하이리턴' 사업이다. 2014년 이후 부동산 시장 호황기를 틈타 개발 사업이 적극적으로 추진됐는데, 이때 신탁사도 꽤 재미를 봤다. 그중 하나가 대한토지신탁이다.

그러다 작년부터 부동산 시장이 하강국면으로 접어들면서 지방을 중심으로 미분양이 발생했다. 차입형 개발신탁 사업장 대부분이 지방에 포진해 있었고, 그대로 영향권에 들어왔다. 잠재돼 있던 리스크가 수면위로 떠올랐다고 볼 수 있다.

실제 3분기 실적을 살펴보면 토지신탁 보수는 303억원으로 전년대비 무려 22.6%나 감소했다. 전체 매출 감소율을 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 금액으로 보면 90억원으로 전체 매출 감소액과 거의 비슷했다. 이외에 관리신탁, 담보신탁, 분양관리신탁에선 소폭 증가했는데, 토지신탁 축소를 상쇄하기엔 역부족이었다.


이에 대한토지신탁의 선택은 매출처 다변화였다. 작년 한 해 동안 차입형 개발신탁은 일절 수주를 하지 않았다. 비중 줄이기에 나선 것이다. 대신 공백을 메우기 위해 임대주택 사업과 도시정비사업으로 눈길을 돌렸다.

임대주택 사업은 리츠를 통해 이뤄져왔다. 이 시장에 본격적으로 발을 담근 시기는 2015년이다. 2015년 수원 권선구 프로젝트를 시작으로 매년 9개 이르는 프로젝트를 진행하며 시장에서 존재감을 발휘하고 있다. 이렇게 매년 공격적으로 사업을 펼치면서 현재 업계내 가장 많은 공공임대주택 리츠를 운용하고 있다.

지금까지 진행한 임대주택 사업장은 38개다. 대표적인 임대주택 프로젝트로 현재 진행 중인 검단신도시 프로젝트와 하남 감일지구 프로젝트가 있다. 이들 프로젝트 규모는 8000억원에 달한다. 그만큼 수수료 수익도 매년 증가세다. 올해 3분기 리츠 자산관리보수는 40억원 수준이다. 역대 최고치다.

여기에 최근 신탁사의 먹거리로 등장한 도시정비사업도 향후 한 축을 담당할 전망이다 도시정비사업은 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산신탁회사의 도시정비사업 참여가 가능해졌다. 대한토지신탁은 이 시장 공략을 위해 조직개편을 단행, 도시정비본부를 확대했다.