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하나대체운용, 10조 돌파 AUM '최대 실적' 견인 [부동산운용사 실적분석]운용보수 수익비중 '절대적', 성과보수까지…사모 부동산 일등공신, 해외투자 공격적

양정우 기자공개 2021-04-29 08:26:18

이 기사는 2021년 04월 27일 07:36 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나금융그룹의 부동산 운용사 하나대체투자자산운용이 운용자산 10조원 고지에 올랐다. 운용보수로 매출 대부분을 얻는 수익 구조를 갖춰 실적 역시 사상 최대 규모를 돌파했다.

27일 하나대체투자자산운용의 영업보고서에 따르면 지난해 영업수익(매출액)과 영업이익이 각각 492억원, 253억원으로 집계됐다. 전년(351억원, 153억원)과 비교해 급증(각각 40.2%, 66.2%)한 역대 최대 실적이다. 당기순이익도 63% 증가한 186억원을 기록했다.

역대급 실적을 거둔 배경엔 무엇보다 운용자산(AUM)의 급증세가 자리잡고 있다. 지난해 말 기준 10조168억원을 달성한 것으로 나타났다. 전년(8조4753억원)보다 1조5000억원 이상 늘어난 수치다. 2016년(5조1675억원)과 비교하면 4년만에 AUM이 두배로 증가했다.

하나대체투자운용은 그간 운용업의 전형을 보여 주는 비즈니스 모델을 고수해왔다. 펀드 운용보수(집합투자기구운용보수)가 영업수익에서 절대적 비중을 차지하고 있다. 증권평가 및 처분이익이나 투자자문 수수료 등의 비중이 매우 미미해 AUM 볼륨이 실적을 좌우한다. 자산운용사로서 AUM 확대에 몰입하면 고스란히 결실을 거둘 수 있는 수익 구조다.


AUM 확대 일로를 이끈 단연 사모 부동산펀드다. 지난해 말 공모펀드(하나대체투자미국부동산 1호)를 내놓는 강수를 두기도 했으나 사모펀드의 경우 이제 8조원 대에 안착했다. 활발한 해외 부동산 투자에 힘입어 매년 수조원씩 덩치를 키우고 있다.

지난해엔 코로나19 여파가 무색하게 미국 시애틀 퀄트릭스타워(7700억원), 달라스 삼성전자 오피스(1002억원) 등을 사들였다. 국내에서도 홈플러스의 4개 지점을 총 8320억원에 매입하는 딜을 마무리했다.

해외 투자의 결실도 실적에 반영되고 있다. 투자 자산 매각에 따른 성과보수도 집합투자기구운용보수 계정에 산입된다. 지난해의 경우 2015년 매입한 폴란드 아마존 물류센터의 투자 회수가 대표적 성과였다. 조기 매각을 통해 10% 이상의 연 환산 내부수익률(IRR)을 거뒀다. 매각가(2400억원)와 과거 매입가(1800억원)를 고려하면 단순 차익만 600억원 수준이다.

AUM 확대 기조는 올해도 이어질 것으로 전망된다. 최근 미국 샬럿(North Carolina Charlotte) 소재 오피스 빌딩(300 South Brevard)을 약 2200억원에 매입하며 해외 투자의 스타트를 했다. 펀드의 목표 내부수익률(IRR)은 7% 대 후반(환헤지 후)이다. 이 오피스는 총 1만73평(3만2298제곱미터)으로 지하1층~지상15층 규모다.


하나대체투자운용이 고속 성장을 구가하면서 그룹 내에서도 존재감이 커지고 있다. 최근 최대주주 하나금융지주(지분율 100%)를 상대로 500억원 유상증자를 단행하기도 했다. 'GP 커밋(운용사 출자)' 용도로 쓰기 위한 재원으로 파악된다. 운용 펀드에 적극적 출자를 단행해 운용사로서 책임감을 높일 방침이다. 역시 AUM 확대로 이어지는 선순환을 꾀하는 포석이다.

올들어 조직 재정비도 일단락했다. '키맨' 정해성 부동산투자본부장을 전무에서 부사장으로 승진시켰고 부문 체제(부동산투자1~2, 개발투자, 인프라투자, 기업금융, 투자운용 등)를 도입했다. 정 부사장은 하나대체투자운용을 부동산 운용사 '빅4(이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용 등)'로 진입시킨 인사로 꼽힌다.
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