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IFC 파는 브룩필드, 초유의 ‘3차 입찰’ 패착되나 매각 절차 진행 시기 연준 기준금리 급상승, 목표수익률 달성 '빨간불'

김경태 기자공개 2022-06-21 07:53:23

이 기사는 2022년 06월 20일 11:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

최근 글로벌 경제 불확실성이 커진 가운데 브룩필드자산운용(Brookfield Asset Management)이 매각하는 서울 여의도 국제금융센터(IFC)의 거래종결(딜클로징) 여부에도 관심이 쏠린다.

업계에서는 브룩필드가 매각가를 높이기 위해 3차 입찰까지 실시한 점이 도리어 패착이 될 수 있다는 분석도 제기된다. 입찰이 진행되는 동안 미국 연방준비제도(Fed)가 잇달아 급격히 기준금리를 올리면서 투자 환경이 가혹해졌기 때문이다. 딜클로징 일정이 지연될수록 브룩필드가 IFC 인수에 내세운 오퍼튜니티(Opportunity) 펀드의 내부수익률(IRR) 역시 하락할 수밖에 없다.

20일 투자업계에 따르면 브룩필드는 2016년 IFC를 인수할 때 'Brookfield Strategic Real Estate Partners II(이하 BSREP II)'라는 펀드를 내세웠다. BSREP II는 오퍼튜니티 투자를 위해 조성됐다. 오퍼튜니티 투자는 코어(Core), 코어플러스(Core+), 밸류애드(Value-add)보다 하이 리스크·하이 리턴을 추구한다. 브룩필드 등에 따르면 이 펀드의 목표 수익률은 20% 이상으로 알려졌다.

IFC는 브룩필드가 BSREP II에 담은 핵심 자산으로 분류된다. 펀드는 90억 달러(약 11조6000억원)로 조성됐다. 브룩필드는 2016년 IFC를 2조5500억원에 인수했는데 이 중 지분(Equity) 9500억원, 대출(Loan) 1조6000억원으로 투자 재원을 마련했다.

IFC 투자가 오퍼튜니티로 분류될 수 있는 것은 당시 공실과 연관이 있다. 브룩필드가 인수하던 시기 오피스 1동과 2동은 임차인이 거의 대부분 들어찬 상태였지만 3동(Three IFC)는 공실률이 75%에 달했다. IFC몰의 공실률은 30%대에 육박했다.

브룩필드는 IFC의 새 주인으로 올라선 뒤 임차인을 구하기 위해 전방위적인 노력을 기울였다. 그 결과 자연공실률(5%)보다 낮은 1%의 공실률을 유지할 정도로 우량한 자산으로 거듭났다.

브룩필드는 이미 일부 투자금을 회수하기도 했다. 2019년 11월 자본재조정(리캡)을 위해 리파이낸싱(차환)을 추진했다. 담보대출 규모는 2조2800억원으로 이전보다 6800억원 증가했다. 매입가보다 높은 가격에 매각하는 마지막 과제만 남았다.

통상 펀드 IRR을 높이기 위해서는 짧은 기간에 높은 자본이득(Capital gain)을 얻는게 핵심이다. 하지만 IFC 딜클로징이 지연될 가능성이 부상하면서 브룩필드의 고민도 커지게 됐다.

부동산 투자 및 자문업계 등에서는 브룩필드가 IFC 매각을 위해 3차 입찰까지 진행한 점이 오히려 상황을 악화시켰다는 평가가 나온다. 브룩필드는 작년 11월경 이스트딜시큐어드(Eastdil Secured)를 매각주관사로 선정한 뒤 IFC 매각 절차에 착수했다. 그 후 작년 12월 1차 입찰을 진행했다. 이어 올 3월과 4월에 각각 2차, 3차 입찰을 했다.

매각가를 높이기 위해 추가적인 입찰을 실시했지만 가격 상향에는 도움이 되지 못했다. 이번 입찰에 밝은 증권사 고위관계자 등에 따르면 미래에셋자산운용과 이지스자산운용은 2차입찰에서 4조4000억원 안팎의 가격을 제시했다. 하지만 3차 입찰에서는 가격이 낮아졌고 최종 인수가가 4조1000억원으로 확정됐다.

입찰이 진행되는 동안 기준 금리가 가파르게 상승한 영향이 컸다고 업계 전문가들은 입을 모은다. 1차 입찰을 하던 작년 12월 연준 기준금리는 0.25%로 역사적 저점에 있었다. 그 후 2차 입찰이 있던 올 3월에는 0.5%를 기록했다.

4월에 3차 입찰을 한 뒤 투자 환경은 더 어려워졌다. 연준은 5월에 기준금리를 0.5%포인트 올리는 빅스텝을 단행했다. 이달에는 0.75%포인트 올리는 자이언트스텝을 밟아 1.75%까지 올랐다. 1차 입찰 때에 비해 1.5%포인트가 오른 셈이다. 연준이 내달 0.75%를 올리는 추가 자이언트스텝 가능성도 언급한 상태다.

글로벌 대체투자사 관계자는 "입찰이 3차까지 진행되면서 인수후보자들의 피로감이 상당히 컸다"며 "금리가 오르면서 에퀴티 수익을 보장하기 어려워진 탓에 인수 구조를 손보는 과정에서도 상당한 힘이 들었다"고 말했다.
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