이 기사는 2022년 09월 22일 08시06분 thebell에 표출된 기사입니다

교보자산신탁이 당산역 '이레빌딩'을 리츠를 통해 매입하고 운용한다. 그간 임대주택 리츠와 물류센터 리츠에 집중해 왔지만 처음으로 프라임급 오피스 투자에 나섰다.

사업은 순조롭게 진행되고 있다. 지난달 사모 유상증자를 통해 720억원을 모집을 완료했다. 내달 일반공모와 제3자배정 유상증자를 통해 브릿지론을 상환할 계획이다. 투자자들에게 향후 5년간 연 5~6%의 배당수익률 제공을 목표로 하고 있다.

22일 리츠업계에 따르면 교보자산신탁이 다음 달 '밸류트러스트제17호리츠' 일반공모 유상증자에 나선다. 지난달에는 사모 유상증자를 통해 사업비 일부를 조달한 바 있다.

밸류트러스트제17호리츠는 교보자산신탁이 '이레빌딩' 매입을 위해 설립한 리츠다. 지난 7월 국토교통부로부터 리츠 영업인가를 획득했다.

이레빌딩은 서울시 영등포구 양평동에 위치한 프라임급 오피스다. 총 연면적 5만6462.03㎡(1만7000평) 규모다. 서울 지하철 2호선과 9호선 환승역인 당산역과 도보 10분 이내 거리에 위치해 있다. 대로와도 인접해 여의도권역(YBD)으로 접근성이 양호하다.

교보자산신탁은 이레빌딩 토지 및 건물을 3075억원에 매입했다. 연면적 기준으로 환산하면 3.3㎡(평)당 거래가 1797만원이다. 지난 5월 감정평가액 3472억원의 88.57% 가격이다.

리츠의 총 사업비는 3674억원이다. 이레빌딩 매입가 3075억원을 제외하고 예비비 347억원, 취득부대비용 249억원, 주식발행비용 4600만원 등이 투입된다. 리츠는 자기자본 720억원, 타인자본 2852억원, 임대보증금 99억원으로 초기 조달 구조를 짰다.

지난달 사모 유상증자를 통해 총 720억원 모집을 완료했다. 발행가 5만원에 제2종종류주 120만주와 보통주 24만주를 발행했다. 마스턴핵심가치일반사모부당산투자신탁1-2호가 제2종종류주를 인수하고 총 600억원을 출자했다. 교보자산신탁은 나머지 120억원, 보통주 24만주를 인수했다.

다음 달 리츠 자산 매입을 위해 실행한 브릿지론을 상환하기 위해 일반공모와 제3자배정 유상증자를 이어간다. 725억원을 추가 조달할 방침이다.

먼저 일반공모를 통해 제1종종류주 90만주를 주당 5만원에 발행한다. 발행총액은 450억원이다. 뒤이어 제3자배정 유상증자를 진행한다. 제1종종류주 55만주를 주당 5만원에 발행해 총 275억원을 모집한다.

밸류트러스트제17호리츠는 5년간 이레빌딩을 임대 운영하다가 매각한다는 계획이다. 건물 임대료 수익을 바탕으로 리츠는 연 2회 배당을 실시한다. 매각차익을 제외한 연 평균 배당수익률 5~6%로 제시했다.

리츠는 효성ITX와 건강보험공단, 한국장애인고용공단 등과 임대차 계약을 맺고 있다. 전체 면적 34.8%를 효성ITX가, 14.6%를 건강보험공단이 임차 중이다. 이 외 4곳의 공공기관이 추가로 12.3%를 차지하고 있다. 가중평균 잔여 임대기간은 약 2.5년이다. 현재 이레빌딩 공실률은 약 2.9% 수준이다.


교보자산신탁은 이번 밸류트러스트제17호리츠를 통해 리츠 사업 역량을 입증할 것으로 보인다. 현재 교보자산신탁이 운용 중인 오피스 리츠는 '생보제12호' 리츠 하나다. 강남구 삼성동에 위치한 빌딩을 갖고 있지만 연면적이 10000평에 못 미친다. 이전에 마포구 소재 태영빌딩을 편입한 오피스 리츠는 5년의 존속기간이 끝난 뒤 매각을 마쳤다.

기존 리츠 사업 포트폴리오는 오피스보단 임대주택이나 물류센터에 집중돼 있었다. 현재 리츠를 통해 경기도 안성시 미양면 소재 '삼성로지스 물류센터'와 인천광역시 원창동 'CJ-GS칼텍스 물류센터' 등에 투자한 상태다.

교보자산신탁은 2011년 리츠 자산관리회사(AMC)로 설립인가를 받았다. 운용리츠가 많지 않았지만 4명의 운용인력을 6명으로 늘리면서 본격적으로 리츠 사업을 확대했다. 이번 이레빌딩을 비롯해 다양한 물건들을 검토할 계획이다.