이 기사는 2023년 03월 02일 15시12분 thebell에 표출된 기사입니다

이달 상장을 준비 중인 한화위탁관리부동산투자회사(이하 한화리츠)가 향후 5개년간 평균 배당률 6.85%를 약속했다. 한화그룹 금융계열사를 장기 임차인으로 확보해 수익성과 안정성 두 마리 토끼를 다 잡겠다는 계획이다.

한화리츠는 2일 서울 여의도 63빌딩 컨벤션에서 기자간담회를 개최하고 향후 자산 운용 전략과 성장 로드맵을 제시했다. 박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 "그룹 내 오피스 자산을 토대로 안정적인 배당수익률을 유지할 것"이라고 말했다.

한화리츠는 국내 첫 스폰서 오피스 리츠다. 오피스 자산이 가장 안정적이고 범용성 있는 자산으로 평가받고 있다는 점을 고려해 오피스 중심의 리츠를 구상했다. 작년 11월 말 △한화손해보험 여의도 사옥 △한화생명보험 노원사옥 △한화생명보험 평촌사옥 △한화생명보험 중동사옥 △한화생명보험 구리사옥 등 5개 자산을 매입했다.
매입 당시 기준금리가 급격히 오른 영향으로 높은 Cap rate(투자 대비 수익률)를 확보할 수 있었다. 한화손해보험 여의도사옥의 Cap rate는 4.9%, 나머지 한화생명보험 4개 사옥의 평균 Cap rate는 6.6%다. 각 비교 권역 대비 1.5배가량 높은 수준이다.

한화생명보험을 비롯한 한화그룹 계열사와 장기 임차계약을 맺어 공실 리스크를 최소화했다. 계약기간 5년 이상의 임차 비율이 17.6%, 7년 이상 계약을 맺은 임차 비율이 25.5%에 달한다. 전체 임차인의 68.2%는 한화그룹 계열사, 나머지 31.8%는 공공기관과 대기업으로 구성돼있다. 앵커 투자자의 경우 임대차계약 중도해지가 불가능하다.

전체 임차율 96%을 기록하고 있는 만큼 안정적으로 임대 수익을 확보해 높은 배당 수익률을 유지하겠다는 계획이다. 한화리츠는 현재 보유 중인 5개 자산을 기준으로 연 환산 6.85%(5개년 평균)의 배당수익률을 제시했다. 유사 자산을 편입한 타 리츠와 스폰서 리츠의 배당수익률이 3.6~6%대에 형성돼있는 점을 고려하면 가장 높은 수준이다.

상장 후 첫 배당기준일인 4월부터 2025년 10월까지 평균 6.33%의 배당수익률을 유지하고 이후에는 7% 이상의 배당수익률을 제공하는 것이 목표다.

향후 추가 자산 편입도 고려 중이다. 이르면 올해 한화손해보험 신설동사옥, 한화손해보험 서소문사옥을 편입한 뒤 2024년 한화금융센터 서초, 2025~2026년 한화금융센터 63을 차례로 매입하는 것을 목표로 삼고 있다. 첫 리츠 운영이 안정화된 이후에는 추가 리츠를 상장할 가능성도 있다.

한화리츠 관계자는 "작년 말 기준 10년 간 해당 자산에 대해 우선매수협상권을 확보했다"며 "리츠의 초기 콘셉트에 맞춰 당분간은 그룹 오피스 자산 위주로 매입을 진행할 계획"이라고 말했다.

한화리츠는 대출금의 만기를 분산해 향후 리파이낸싱 부담도 줄였다. 현재 한화리츠의 대출 조달 금리(가중평균 All-in 금리)는 5.57%로 타 상장 리츠 대비 높은 수준이지만 올해부터 2025년까지 만기 도래 물량을 각각 33%, 34%, 33%로 배분해 리스크를 최소화했다. 기존 주요 상장 리츠의 차입금 만기가 올해와 내년에 집중된 것과 차별화되는 지점이다.

이르면 올해 말 기준금리가 인하될 것이라는 판단하에 첫 1년 대출금리는 고정금리로 설정하고 그 이후는 변동금리를 적용했다. 이에 따라 금리가 안정화될 경우 이자 비용이 감소해 배당수익률을 추가로 높일 수 있을 것으로 보인다. 2024년 6월 이후 조기 상환 수수료도 발생하지 않아 리파이낸싱 시 협상력도 확보해뒀다.

한화리츠는 이달 6~7일 수요예측을 거쳐 27일 상장한다. 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 대표주관을 맡았다. SK증권은 인수회사로 참여한다. 증시 입성을 마친 이후에는 신용평가사로부터 신용등급을 획득하는 작업에 돌입해 은행 이외 자금 조달처를 확보하고 주요 지수 편입을 위한 준비에 나설 계획이다.