이 기사는 2024년 01월 04일 15:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

신세계건설의 이익 창출능력 약화와 미분양 리스크에 따라 신용등급 전망이 조정됐다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 신용공여 규모가 3조원에 육박하는 가운데 대구 등 일부 지역을 중심으로 미분양 사업장에 대한 충당금을 설정하고 있다. 수도권 외곽과 울산, 부산 등 다른 사업지도 녹록지 않은 상황이다.

3일 업계에 따르면 한국기업평가는 최근 신세계건설의 회사채 신용등급 전망을 하향 조정했다. 이에 따라 신세계건설 회사채 신용등급은 'A(안정적)'에서 'A(부정적)'으로 변경됐다. 신용평가사들은 통상 신용등급을 강등하기 6개월~1년 전에 전망을 변경한 후 개선 여부에 따라 조정 여부를 최종 결정한다.

전망 하향의 결정적 원인은 적자 지속이다. 2023년 3분기 연결 누적으로 약 1조1601억원의 매출을 기록하며 전년 동기 대비 14.24% 성장했지만 영업이익은 적자를 기록했다. 누적 영업손실은 903억원으로 3분기에만 485억원의 적자가 발생한 것으로 나타났다.

적자의 원인은 공사비다. 누적 매출원가가 1조1511억원으로 집계되며 매출원가율 99.22%를 기록했다. 원자재 및 인건비 상승이 지속되면서 수익성이 최악으로 치닫는 모양새다.

대규모 손실충당금도 영업손실을 키웠다. 신세계건설이 지난해 3분기까지 설정한 누적 대손상각비는 463억원이다. 전년 동기(19억원) 대비 24배 이상 증가한 규모다.

사업장별로 살펴보면 대구 본동3 주상복합(빌리브 라디체)에 227억원의 대손충당금이 설정됐다. 대구 칠성동 주상복합(빌리브 루센트)에도 114억원이 잡힌 상태다. 분양경기가 저조한 대구지역 사업장을 중심으로 대규모 충당금이 잡혀 있는 셈이다.

문제는 대구 외에도 분양 경기가 저조한 지역을 중심으로 대규모 공사미수금이 설정돼 있다는 점이다. 해당 사업지 분양이 예정대로 진행되지 않을 경우 설정된 미수금들이 충당금으로 전환되며 재무 안정성에 타격을 입힐 가능성이 높다.

충당금으로 전환될 가능성이 있는 사업지의 공사미수금 규모는 △대구 삼덕동 주상복합(빌리브 프리미어) 468억원 △오시리아 리조트현장 300억원 △구리갈매 지식산업센터 230억원 △화성JW물류센터신축공사 102억원 △부산 명지지구 아파텔 신축공사(2,5 BL, 빌리브 명지 듀클래스) 118억원 △부산 명지지구 아파텔 신축공사(1,6 BL, 빌리브 명지 듀클래스) 105억원 등이다.
자기자본과 현금 및 현금성자산 규모를 크게 웃도는 부동산 PF 채무보증 규모도 부담으로 작용하는 요소다. 3분기말 기준 신세계건설의 채무인수 약정액은 총 2조6450억원이다. 여기에 지난해 12월 29일 2760억원 규모 추가 신용보강을 제공하면서 약정액은 2조8784억원으로 늘어났다. 반면 신세계건설의 3분기말 자기자본은 2000억원, 현금성자산은 1411억원에 불과하다.

PF 채무보증들의 리스크도 적다고 보기는 어렵다. 전체 신용보강 사업지 중 미분양 리스크가 없다고 볼 수 있는 서울 사업장 보증액은 전체의 19.8%인 5700억원에 불과하다.

경기도로 범위를 확대한 채무보증 규모는 1조5030억원으로 전체의 52.21% 규모다. 다만 경기 광주 오포 물류센터(3000억원)와 양주옥정 물류센터(2760억원), 구리갈매 지식산업센터(2000억원) 등 적잖은 사업장이 상업용부동산 과다공급과 경기침체의 여파 등으로 인해 투자금 회수가 쉽지 않을 것으로 전망된다.

충당금이 추가 설정될 경우 신용등급 강등을 피하기는 어려울 것으로 보인다. 이미 대규모 적자로 인해 재무지표 기준으로는 현재의 신용등급을 유지하기 어려운 상황이다. 한국기업평가는 회사채 신용등급 A 기준으로 부채비율 150% 이하, 차입금의존도 35% 이하를 제시하고 있다. 반면 신세계건설의 부채비율은 470%, 차입금의존도는 33.2%로 집계된다.

신세계건설은 그룹 계열사 신세계영랑호리조트를 흡수합병해 재무구조 개선을 추진하는 중이다. 피합병법인은 사업부문 일체를 다른 계열사로 양도한 후 728억원의 현금성자산만 남아있는 상태다. 3분기말 기준으로 두 법인의 재무지표를 단순 합산할 경우 신세계건설의 현금성자산 규모는 1411억원에서 2139억원으로 51.59%, 자본총계는 2000억원에서 2659억원으로 32.95% 증가할 전망이다.