이 기사는 2024년 02월 23일 15:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설이 2년 넘게 우발채무를 부담하고 있는 사업이 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 추진한다. 첫 기표 이후 단기 연장이 지속되면서 만기가 12차례나 연장되는 등 우려를 받았던 사업이다. 다만 인근 사업지가 최근 본 PF 전환에 성공했고 사업성도 우수한 만큼 롯데건설이 브릿지론 우발부채를 줄이며 시장의 우려를 잠식시킬 것으로 기대된다.

23일 업계에 따르면 롯데건설은 경기도 오산시 양산동 공동주택 개발사업 본 PF 전환을 추진하고 있다. 주관은 메리츠증권이 맡았고 조달 예정금액은 2700억원이다. 1분기 중 기표를 목표로 하고 있다.

이 사업은 경기도 오산시 양산동 95번지 일원 14만464㎡에 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 프로젝트다. 연면적 26만8394.66㎡, 지하 2층~지상 최대 27층, 1672가구 규모로 조성된다. 시행은 스마트시티오산지역주택조합이, 시공은 롯데건설이 맡았다.

양산동 공동주택 개발사업은 2014년 9월 '양산2구역 지구단위계획'이 수립되면서 추진됐다. 2017년 석정도시개발이 업무 대행을 맡으면서 급물살을 탔다. 2018년 추진위원회 설립 후 2019년 4월 조합설립인가를 받았다.

첫 브릿지론을 조달한 시점은 2021년이다. 시공예정사로 지정된 롯데건설 신용보강을 통해 1550억원 규모 약정을 체결한 후 같은해 6월 대출이 실행됐다. 만기는 대출 실행일로부터 1년이었다.

이후 수차례 대출약정을 변경하면서 한때 롯데건설 신용보강으로 조달된 대출원금이 1700억원으로 불어났다. 분양 전 단계에서 자금 확보 수단이 마땅히 없었기 때문에 추가 대출을 실행해 기존 브릿지론 이자를 갚았기 때문이다.

다행히 지난해 9월에 확보된 토지를 담보로 대출을 일으켜 브릿지론 일부인 300억원을 상환하면서 롯데건설의 브릿지론 우발부채 규모는 줄었다.

일부를 상환했음에도 상대적으로 금리가 높은 브릿지론을 장기간 사용하고 있는 점은 시장의 우려를 샀다. 통상 브릿지론 사용 기간이 2년을 넘으면 잠재적인 리스크가 있는 것으로 평가한다.

이 사업의 경우 현재까지 12차례 대출약정 변경을 통해 약 2년 8개월째 브릿지론을 사용하는 중이다. 또 대출 만기가 상대적으로 짧은 2~4개월 단위로 연장되면서 지속적으로 차환 리스크에 노출됐다.

신용보강을 제공한 롯데건설도 브릿지론 우발부채 현실화 우려로부터 자유롭지 않다. 이날 현재 1400억원 규모 브릿지론에 대해 자금보충 및 채무인수 의무를 부담하고 있다. 사업지에 문제가 발생할 경우 롯데건설이 채무를 떠안아야 하는 구조다.

하지만 현재 목표대로 올해 1분기 중 본 PF 전환에 성공한다면 이런 우려들을 한번에 일소할 수 있다. 본 PF는 브릿지론 대비 금리도 낮고 수분양자들을 통해 분양대금이 들어오면서 안정적으로 대출 상환이 가능하다.

본 PF 조달은 무난한 성사가 전망된다. 현대엔지니어링이 시공을 맡은 인근 양산3구역이 지난해 12월 본 PF 기표를 성공하는 등 사업성이 검증된 지역이기 때문이다.

브릿지론 조달을 맡았던 메리츠증권이 본 PF도 주관하기로 결정한 점 역시 긍정적인 요소다. 사업성이 떨어지는 사업의 경우 브릿지론 조달기관이 본 PF를 주관하지 않고 엑시트하는 경우가 발생하기도 한다. 사업지 현황을 꿰고 있는 브릿지론 주관사의 엑시트는 통상 본 PF 조달에 부정적인 요인이다. 반대로 브릿지 주관사의 본 PF 주관은 사업성이 탄탄하다는 방증이다.

입지 측면에서도 강점을 보유하고 있다. 우선 서울 지하철 1호선 세마역과 병점역 인근으로 교통 인프라가 확보됐다. 또 양산3·4구역 개발도 인근에서 진행 중이기 때문에 편의시설과 인프라가 양호하다. 특히 이번에 본 PF 조달을 추진하는 양산2구역은 사업지 바로 옆에 초등학교와 중학교가 개교할 예정이어서 학군지로서도 뛰어나다는 것이 롯데건설의 설명이다.

롯데건설은 1분기 중 본 PF 조달 및 착공을 거쳐 상반기에 일반 분양을 진행할 방침이다. 준공 및 입주는 오는 2027년 상반기로 예정돼 있다.