이 기사는 2024년 03월 27일 15:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB증권이 경기 평택 화양지구에 개발 중인 공동주택 현장에 850억원 대출을 실행한다. 부동산 경기 부진이 이어지는 상황이지만 중견건설사인 동문건설이 시공사로 참여한 사업장에 베팅했다. KB증권의 PF(프로젝트파이낸싱) 덕에 본격적인 공사로 이어지게 됐다.

수도권 지역 아파트 개발 사업은 상업용 부동산에 비해 상대적으로 사업성이 높은 편이지만 그럼에도 안정성을 확보했다. 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받아 개발이 원활하게 진행될 수 있도록 안전 장치를 마련했다.

◇사업성 '양호' 수도권 공동주택 PF 집중

27일 투자은행(IB)업계에 따르면 KB증권은 이날 경기 평택 화양지구 6-2블록 개발을 맡은 미르앤에셋에 850억원 규모 대출을 단독으로 실행했다. 시공은 동문건설이 맡는다. '평택 화양 동문 디 이스트'라는 이름으로 다음달 분양에 나설 계획이다. 지하 2층~지상 29층, 총 8동으로 753세대로 구성된다.

KB증권은 이번 사업을 통해 연간 5%대 수익률을 기대하고 있다. 대출 기간은 앞으로 3년인데 대출 금리는 연 5.126%로 매겼다. 인수수수료와 금융주관수수료까지 포함한 이자율은 5.559%다.

최근 중견 건설사 개발 사업장은 분양성에 대한 우려로 인해 본PF로 연결되지 않고 브릿지론에 머무는 사례가 비일비재하다. 부동산 경기 반등이 이뤄지지 않아 청약 시장으로 자금이 몰릴지에 대한 우려가 여전한 탓이다.

다만 평택 화양지구 6-2블록은 여러 산업단지와 맞닿아 있어 사업성이 양호하다는 평가가 나온다. 원정·포승 국가산업단지, 포승2일반산업단지 등이 인근에 위치해 직주근접 수요가 뒷받침된다는 것이다. 올해 연말 서해선 복선전철 안중역 개통이 예정된 것도 수도권 및 경기 남부 접근성을 높이는 요인이다.

대출을 실행하는 KB증권 입장에서 분양 사업성 외에 확실하게 안정성을 보장하는 수단도 있었다. 바로 HUG의 보증이다. 정부는 본PF로 이어지지 못해 발생할 수 있는 자금 경색을 해소하기 위해 지난해 9월 HUG의 보증 규모를 10조원에서 15조원으로 확대하겠다고 밝혔다. 27일에는 HUG의 PF 보증규모를 17조원까지 늘리겠다고 정책에 힘을 싣기도 했다.
◇프로젝트금융본부 주도…유동화 시장서 소화

KB증권은 평택 화양지구 개발 외에도 올 들어 HUG 지원을 받아 다수의 본PF에 나섰다. 지난 1월에는 ‘평택 브레인시티 대광로제비앙’ 현장에 2000억원 규모 대출을 실행했다. 지난달에도 대출이 이어졌다. 군포 벌터·마벨지구에 대우건설이 공급하는 재정비 사업에도 참여했다. 대표 주관사로서 선순위 대출 3950억원을 실행했다. 이 역시 1000세대 넘는 공동주택을 개발하는 프로젝트다.

평택 화양지구 PF 외에 연초 평택 브레인시티, 군포 벌터·마벨지구 개발 사업 모두 프로젝트금융본부가 주도했다. 최근 부동산PF를 담당하는 조직은 신규 프로젝트를 확보하기 어려운 상황인데 KB증권의 경우 올해 들어 지속 먹거리를 찾고 있다. 프로젝트금융본부는 안병래 상무(본부장)가 이끌고 있다. 안 본부장은 투자금융부장, 대체금융본부장 등을 거쳐 부동산 분야에 대한 이해도가 높다.

프로젝트금융본부는 PF 대출 실행 후 구조화 금융도 적극 활용하고 있다. KB증권의 PF 대출채권을 기초자산으로 유동화 증권을 발행해 이를 매입할 투자자를 찾는 구조다. 유동화 증권은 대출 기간 동안 지속 차환 발행되면서 증권사의 자금 부담을 줄이는 역할을 한다. 평택 화양지구 본PF도 대출 실행 후 이를 바탕으로 유동화 증권이 발행될 예정이다.