2019.11.22(금)

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마스턴운용, '우여곡절' 금호전기 오산공장 개발 추진 '존치부지' 낮은 용적률 약점, 저온물류시설 탈바꿈해 수익 창출

김경태 기자공개 2019-10-18 08:22:53

이 기사는 2019년 10월 16일 15:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 금호전기가 보유한 오산공장을 매입해 개발하는 방안을 추진하고 있다. 해당 부지에 규제가 있는 상태라 용적률을 높게 받지 못하는 문제가 있지만, 마스턴투자운용은 저온물류시설로 탈바꿈 시켜 수익을 창출할 계획을 세웠다. 2021년 말이나 2022년 초에 물류시설이 완공될 전망이다.

◇우여곡절 스토리, 존치부지 약점…'물류시설' 개발로 돌파

마스턴투자운용은 지난주 금요일(11일) 금호전기와 경기 화성시 경기동로 236(장지동 211번지)를 포함한 11필지에 소재한 오산공장 토지와 건물에 대한 매매계약을 체결했다. 마스턴투자운용은 매입 주체로 '마스턴 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제63호'를 내세웠고, 신탁업자인 신한은행이 금호전기의 거래 상대방으로 이름을 올렸다.

금호전기 오산공장의 전 주인은 삼화전자공업이었다. 삼화전자공업은 1995년 6월 매매로 공장을 취득했다. 그 뒤 2005년 8월 금호전기에 오산공장을 180억원에 팔기로 계약을 체결한 후 같은 해 12월 소유권을 이전했다. 당시 삼화전자공업은 사업구조조정의 일환으로 부동산을 처분했다.

공장을 매각한 지 14년이 지났지만 삼화전자공업은 여전히 인연을 끊지 못했고, 금호전기와 다툼을 하고 있다. 금호전기는 작년 4월 말 에이치프린팅코리아 유한회사와 임대차계약을 맺었다. 그런데 임대차 개시 후 토양오염 문제가 있어 금호전기에 계약해지와 손해배상을 청구했다.

금호전기는 올해 2월 서울서부지방법원에 삼화전자공업을 피고인으로 손해배상청구 소송을 제기했다. 청구금액은 26억8000만원이다. 금호전기는 법무법인 신세기, 삼화전자공업은 법무법인 태평양을 통해 소송을 진행하고 있다. 지난달까지 변론을 진행했고 이달 24일에도 한다. 삼화전자공업의 올해 반기보고서에 따르면 현시점에서 소송의 결과를 예측하기 어렵다고 밝히고 있다.

그러다 금호전기는 재무구조 개선을 위해 오산공장 매각을 결정하면서 주인이 또 바뀌게 됐다. 금호전기는 부동산 처분을 통해 자산운용 효율성을 강화하고 현금유동성 확보에 따른 재무구조 개선이 기대된다고 설명했다.

금호전기 오산공장 위치

부동산개발 및 운용업계에 따르면 오산공장은 개발에 제약이 있는 단점이 있다. 오산공장은 준주거지역에 속해 있지만 용적률을 전부 받지 못한다. 화성동탄 택지개발사업지구 내 존치부지로 설정돼 있기 때문이다. 이로 인해 용적률이 100% 정도까지만 허용된다. 오산공장을 매입해 개발하려는 측에서는 주거시설을 만드는 것이 힘들기 때문에 매력을 크게 느끼지 못할 수 있는 부분이다.

하지만 마스턴투자운용에서는 약점만 보지 않았다. 오산공장의 입지가 양호한 만큼 물류시설로 탈바꿈하면 최적의 개발이 가능하고, 충분히 수익성을 낼 수 있다고 판단했다. 오산공장은 동탄신도시의 끝자락에 위치해 있다. 경부고속도로와도 가깝고 교통 접근성이 양호한 편이다. 실제 인근에는 롯데마트 오산물류센터와 인디에프 동탄물류센터가 있다.

마스턴투자운용은 지난주 계약 체결 때 계약금 52억1500만원을 냈다. 올해 12월에 잔금 469억3500만원을 치르고 거래를 끝낼 예정이다. 소유권을 가져온 후 기존 건물을 철거하고 본격적으로 공사를 시작한다. 공사기간은 약 2년 정도가 소요될 것으로 예상된다. 2021년 말에서 2022년 초에 완공된 물류시설을 볼 수 있을 전망이다.

◇투자개발1본부 물류시설 투자 보폭 확대 주목

마스턴투자운용은 부동산전문 자산운용사로 그간 다수의 물류시설을 운용했다. 홈페이지에 따르면 1호 물류시설 운용은 부동산투자회사(리츠)로 했다. '행복 마스턴 제일호 기업구조조정 부동산투자회사'를 통해 충남 천안시 서북구 입장면 용정리2길 22(용정리 113-3번지) 일대에서 물류시설을 운용했다. 이 외에 10건의 운용 사례가 더 있고 올해에 2건을 새롭게 진행했다.

마스턴투자운용의 사업본부로는 투자운용, 대체투자운용, 투자개발, 해외부문이 있다. 이 중 물류시설에 대한 투자는 대부분 대체투자운용 1본부와 2본부에서 진행했다. 그런데 이번 금호전기 오산공장 매입은 투자개발1본부에서 담당하고 있다. 투자개발1본부가 물류시설 개발과 운용을 하는 것은 이번이 처음이다. 저온물류시설은 마스턴투자운용 전체로 봐도 첫 사례인 것으로 알려졌다. 앞으로 투자개발1본부에서 추가적으로 투자에 나설지 주목된다.
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